9月7日，重慶物業治理傳出新動向：當地推廣“三亮三即時”，要求物業企業亮出共有資金、服務內容和履約情況，設施設備維修、業主建議辦理等事項也要接受監督。

這件事沒有喊什麼大口號，卻碰到了物業矛盾的要害，業主每月交的錢去了哪裏，物業答應的服務做了多少，不能再靠一本糊塗賬矇混過關。

幾個月前，全國人大代表方燕提出修改《物業管理條例》，建議取消成立業委會作爲更換前期物業的前置條件。只要業主依法作出共同決定，並與新物業簽訂合同，原前期物業合同就應終止。

一邊是地方開始曬賬、曬服務，一邊是代表盯住“物業請不走”的制度堵點。兩件事放在一起看，物業行業的牌桌已經變了：過去比誰和開發商關係近，今後要比誰能把服務真正做到樓道、電梯和門崗。

業主選擇權不能困在門外

許多小區的尷尬，不是業主不知道物業服務差，而是明明知道，卻找不到順暢的更換路徑。

開發商交房前，往往已經選好前期物業。業主買房時，連房子能否按時交付都要操心，很少有人有精力逐條研究物業合同。

等到入住幾年，電梯故障沒人管、公共收益說不清、保潔人員越來越少，業主才發現，這家公司請進來容易，送出去卻難。

現行《物業管理條例》第二十六條規定，合同期限未滿，業主委員會與新物業企業簽訂的合同生效後，前期物業合同終止。問題就卡在“業主委員會”這幾個字上。

業委會籌備涉及身份覈驗、候選人推選、投票和備案。遇上入住率不高、出租戶多、業主聯繫不上，程序一拖就是幾年。有些小區還會出現業主意見分散、籌備人員退出等情況，換物業的事便一直懸着。

方燕的建議，就是要拆掉這道程序門檻：沒有業委會，不等於業主失去選擇權；業主依法共同作出決定，也應當能夠選聘新物業。相關建議還提出，前期合同期限屆滿後應自動終止，原物業不得藉故拖延交接。

不過，業主也別誤讀。取消業委會這個前置條件，不等於某一戶業主可以單方面解聘物業。

《民法典》第二百七十八條已經明確，選聘和解聘物業服務企業屬於業主共同決定事項，需要達到法定參與和同意比例。真正要改變的，是由誰落實共同決定、誰代表業主簽約，而不是取消集體表決。

這項建議若被採納，收回的是業主的選擇權，不是給少數人一張任性出牌的通行證。

物業撤場暴露行業舊賬

浙江一些住宅小區出現物業企業主動撤場。新華網4月7日的調查提到，有小區物業費收繳率從2024年的62.82%降至2025年的46.26%，2026年初更低，企業經營已經難以維持。

看到這裏，有人會說，物業活該，服務不好就該走人。話說得痛快，但現實沒這麼簡單。

有些物業確實習慣了躺着收錢。綠化沒人修，門禁形同虛設，業主問公共收益，工作人員不是推給經理，就是讓業主去找開發商。收費通知貼得比誰都勤，維修單卻能在抽屜裏躺幾個月。

這樣的企業被市場淘汰，沒人替它喊冤。

可另一面也擺在眼前。物業提供的是持續服務，保安、保潔、電梯維保、消防巡查都要花錢。如果部分業主長期欠費，企業便會削減人員，服務隨之縮水；服務一差，更多業主拒絕繳費，小區一步步滑進惡性循環。

外界以爲，換掉一家物業，所有問題就能迎刃而解。可舊物業撤場之後，如果賬目沒有審計、資料沒有移交、新物業沒有選好，電梯停運誰聯繫維保，垃圾堆積誰負責清運，門崗空缺誰來補位？

頻繁換物業，也可能把小區變成一塊沒人願意接手的“燙手山芋”。人民日報早就關注過這一現象，並指出選聘、解聘物業應由業主共同決定，關鍵仍是依法形成共識，建立能夠長期運轉的服務關係。

物業不能拿撤場嚇唬業主，業主也不能把拒繳費用當成萬能籌碼。服務不到位，可以留存證據、要求整改、依法追責；已經按照合同提供的服務，也應當付費。

這場博弈的底線，不是誰把誰趕走，而是誰違約，誰承擔代價。

物業行業必須靠服務留人

方燕的建議讓不少業主叫好，真正讓物業企業坐不住的，卻不是一句“可以換物業”，而是行業競爭規則要改了。

過去，部分前期物業背靠開發商獲得項目。合同簽得早，業主選擇少，公共區域經營收入又缺少透明賬目。只要小區還能維持基本運轉，服務做成什麼樣，似乎都不影響企業繼續收費。

這種日子正在結束。

《民法典》第九百四十條已經規定，前期物業合同期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的合同生效，原前期物業合同終止。

相比之下，《物業管理條例》的表述仍側重業主委員會。方燕所提修改，實質是推動行政法規與民法典銜接，讓紙面權利變成能夠執行的程序。

而且，換物業不能只換一塊門牌。

新物業進場之前，應公開服務人員數量、收費標準、維修響應時間和公共收益管理辦法；舊物業離場時，應移交圖紙、設備資料、財務賬目和共有資產。

拒不交接、帶走資料、扣住門禁系統，都應有明確責任。

業主一方也要改變“平時不參與，出事全指責”的習慣。小區自治不是在羣裏發幾句牢騷，更不是誰嗓門大誰說了算。投票、審賬、監督合同履行，都需要業主投入時間。

我國一些地方已經引入物業管理委員會，在業委會缺位時暫時補位；還有地方推動物業收費、公共收益和部門職責公開。

這些探索說明，破局不一定非要等業委會成立，但也不能讓小區陷入無人負責。

所以，物業的“好日子”確實可能到頭了，但到頭的是隻收費、不履約，靠前期合同長期佔住小區的日子，不是整個行業沒有活路。

方燕提出的新建議，給業主帶來的也不是一鍵清退物業的特權，而是一條更清晰、更能落地的選擇路徑。業主該開心，卻也要明白：權利歸位之後，責任同樣歸位。

物業是業主花錢請來的服務者，不是小區的主人；業主是共有空間的主人，也不能把物業當成無需成本的萬能管家。

誰把服務做好，誰就留下；誰把賬本藏起來，誰就出局。物業行業真正的護身符，從來不是一紙前期合同，而是電梯有人修、樓道有人掃、共有收入每一筆都說得明白。

這場變革若能走到底，結束的不是物業的生意，而是物業不靠服務也能做生意的舊規則。

參考資料：

1.《建議優化升級《物業管理條例》相關條款》2026-03-13 06:58 | 來源：青瞳視角