作者：國館文化

“我賣自己的房子，沒趕租客，還讓他住到合同到期，他憑什麼告我索賠 20 萬？”

杭州的彭女士最近既氣又懵，好好的賣房交易，最後卻鬧上了法庭，這事兒讓她想不通，也在網上引發了軒然大波。

有人說租客就是想訛錢，純屬無理取鬧；

也有人覺得房東沒做到位，該賠償。

到底是怎麼一回事？

這事兒得從 2022 年春天說起。

當時，彭女士把自己的一套房子租給了陸先生，雙方簽了兩年的租約，在最初的一年裏，兩人相處得還算平和，沒什麼大矛盾。

可一年後，彭女士家裏遇到了點狀況，急需週轉資金，思來想去，她決定把這套正在出租的房子賣掉。

按照常理，彭女士首先想到的就是租客陸先生。

畢竟租房市場有個不成文的 “規矩”，房東賣房，租客往往有 “優先權”，彭女士也想着先問問陸先生，要是他願意買，也省了不少麻煩。

一開始，彭女士給房子報了 190 萬元的價格。陸先生聽了之後，表示這個價格太高了，需要考慮考慮，沒立刻給出答覆。

彭女士也理解買房是大事，需要慎重，爲了能促成這筆交易，她的丈夫還主動把價格降到了 180.8 萬元，並且多次催促陸先生，希望他能給個準話。

可不管彭女士夫婦怎麼催，陸先生就是遲遲不回應。

就在兩人焦急等待，甚至有點不耐煩的時候，終於收到了陸先生的回覆，可這句話卻成了後續矛盾的 “導火索”。

陸先生說：“買房子不是兒戲，剛問我就需要做好決定，考慮幾天總需要的吧，你的房子隨你怎麼處理咯，我只是個租客而已。”

就是這句 “你的房子隨你怎麼處理”，讓彭女士夫婦覺得，陸先生這明顯就是不想買了，只是不好意思直接拒絕。

當時彭女士急着用錢，也沒再多想，既然租客無意購買，那她就只能找其他人。最後，她以 170 萬元的價格，把房子賣給了別人，雙方順利完成了交易。

彭女士本以爲這事兒就這麼翻篇了，自己拿到了錢解決了資金問題，租客也能繼續住到租期結束，互不耽誤。可她萬萬沒想到，房子剛過戶沒多久，法院傳票就送上門了。

陸先生把彭女士告上了法庭，理由是彭女士侵犯了他的 “優先購買權”，還要求彭女士賠償 20 萬元。

這一下，彭女士徹底懵了：“我明明先問了他，是他自己不買，我才賣給別人的，怎麼就侵犯他權利了？而且‘買賣不破租賃’，他又沒損失，還能住到合同到期，憑什麼讓我賠 20 萬？”

這起糾紛之所以吵得沸沸揚揚，核心其實就圍繞着一個法律關鍵詞 ——“優先購買權”。

很多人租房、買房的時候都聽過這個詞，但具體是什麼意思，怎麼用，可能沒幾個人能說清楚。

根據《民法典》第七百二十六條明確規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”

簡單來說，就是房東要賣房，得先通知租客，要是租客願意以和其他人一樣的價格、一樣的付款方式買，那租客就有優先購買的資格，房東得先賣給租客。

但這 “優先購買權” 也不是沒規矩，不是租客想怎麼用就怎麼用，得滿足兩個關鍵條件：

第一，房東得主動通知租客，告訴租客房子要賣，以及具體的價格、付款方式等信息；

第二，租客收到通知後，得明確表態，說自己到底想不想買。

回到彭女士和陸先生的這起糾紛裏，先看第一個條件：彭女士做到 “通知” 了嗎？

很明顯，彭女士做到了。

她先是報了 190 萬，後來又降到 180.8 萬，每一次都第一時間告訴了陸先生，還多次催促陸先生做決定，從 “通知” 這一步來說，彭女士沒什麼問題。

那問題就出在第二個條件上：陸先生的回應，到底算不算 “明確表態”？

彭女士覺得，陸先生說 “你的房子隨你怎麼處理”，就是間接放棄買房了；可陸先生卻辯稱，自己只是想多考慮幾天，沒直接拒絕，彭女士沒等他考慮清楚就把房子賣給別人，就是侵犯了他的 “優先購買權”。

這裏就需要明確一個法律常識：在 “優先購買權” 的行使上，法律講究 “明確表態”。要是租客收到房東的賣房通知後，沒在合理時間內明確說自己想買房，就會被視爲放棄優先購買權。

那陸先生這種 “不肯定也不否定” 的模糊回覆，到底算不算放棄呢？目前這起官司還沒出結果，最終得看法院怎麼判。

仔細覆盤彭女士和陸先生的糾紛，會發現矛盾的根源並非雙方惡意相向，而是成年人在人際交往中，常犯卻不自知的 3 個錯誤。這些錯誤看似不起眼，卻可能像多米諾骨牌一樣，引發一連串的麻煩，甚至讓原本平和的關係走向破裂。

1. 溝通時 “留半截話”，用模糊表態代替明確回應

陸先生那句 “你的房子隨你怎麼處理”，堪稱 “模糊溝通” 的典型。他既沒說 “我想買，再給我 3 天考慮時間”，也沒說 “我不買了，你找別人吧”，而是用一句模棱兩可的話搪塞過去。在他看來，這是 “給自己留餘地”，可在彭女士眼裏，這就是 “拒絕的信號”。

這種 “留半截話” 的溝通方式，在社交裏太常見了：

同事問你 “這個方案週末能幫忙改一下嗎”，你不說 “能，週日下午給你”，也不說 “不能，我週末有事”，只說 “我儘量吧”，結果同事滿心期待等你反饋，你卻沒動靜，最後耽誤了項目進度；

朋友約你 “下週五一起喫飯，慶祝我生日”，你不說 “一定到”，也不說 “去不了，提前祝你生日快樂”，只說 “到時候看情況”，朋友特意訂了你的座位，你卻臨時爽約，讓對方覺得不被重視；

“模糊表態” 不是 “高情商”，而是不負責任的 “甩鍋”。

你以爲的 “留餘地”，其實是把決策壓力和溝通成本轉嫁給了別人，久而久之，只會消耗別人的信任，讓自己變成 “不靠譜” 的代名詞。

2. 重要事務 “全憑口頭”，忽略 “證據留存” 的重要性

彭女士和陸先生的溝通，還有一個致命問題：所有關於房價、考慮時間的協商，幾乎都是口頭溝通或碎片化的文字消息，沒有形成正式的書面記錄。等到鬧上法庭，彭女士說 “我多次催他做決定”，陸先生說 “她沒給我足夠考慮時間”，雙方各執一詞，卻拿不出確鑿證據，只能讓法官從 “情理” 和 “法律條款” 裏找平衡。

這種 “重口頭、輕證據” 的習慣，在成年人的人際交往中更是普遍：

和合作夥伴談合作，聊好的分成比例、交付時間，只憑 “口頭約定”，沒簽書面合同，最後對方反悔，你只能喫啞巴虧；

幫朋友墊付了一筆錢，沒讓對方寫借條，也沒留存轉賬時的備註，後來朋友賴賬，你連證明 “借錢事實” 的證據都沒有；

要明白：“口頭約定” 的效力，遠不如 “白紙黑字”。

不是說要對所有人都充滿戒備，而是要懂得，留存證據不是 “不信任”，而是對自己、對他人、對事務本身的負責。

一份合同、一張借條、一段錄音、一個轉賬備註，看似麻煩，卻是保護自己權益的 “防火牆”。

3. 遇到矛盾 “要麼忍要麼炸”，不懂 “理性溝通解決”

糾紛發生後，彭女士的第一反應是 “生氣、委屈”，找媒體吐槽卻沒想着主動和陸先生再溝通；陸先生的第一反應是 “直接起訴”，跳過協商環節，把關係徹底鬧僵。

其實只要雙方能坐下來，好好說說各自的想法 —— 彭女士說明 “急用錢的處境”，陸先生講清 “需要考慮的原因”，說不定就能找到折中方案，比如 “給陸先生 3 天明確答覆時間，彭女士 3 天內不找其他買家”，根本沒必要鬧到法院。

可現實中，很多人遇到矛盾，都逃不過 “要麼忍要麼炸” 的怪圈：

和同事因爲工作意見不合，要麼憋着不說，心裏越想越氣，最後工作出問題；要麼當場吵起來，說狠話傷感情，以後沒法合作；

和家人因爲生活習慣有分歧，要麼忍氣吞聲，自己委屈；要麼大吵大鬧，把小事鬧成大事，破壞家庭氛圍；

矛盾不是 “洪水猛獸”，也不是 “非輸即贏” 的戰場。

遇到問題時，先別急着生氣、別忙着對抗，而是冷靜下來，主動找對方溝通。把自己的需求說清楚，也聽聽對方的想法，找到雙方都能接受的解決方案，纔是真正的 “解決問題”。

畢竟，撕破臉的代價，往往比你想象的更大。

我們總說 “要會做人、會處事”，其實所謂的 “會”，不過是懂得：

溝通時明確表態，不消耗別人的信任；

辦事時留存證據，不辜負自己的付出；

遇矛盾理性協商，不激化彼此的矛盾。