REITs擴圍 酒店如何抓住機遇

2025年12月1日，國家發展改革委辦公廳發佈《基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目行業範圍清單（2025年版）》。《清單》明確：四星級及以上酒店項目被納入消費基礎設施領域，可以發行基礎設施領域REITs。這是對中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《提振消費專項行動方案》中，關於支持符合條件的消費、文旅等領域項目發行REITs部署的具體落實，爲酒店行業提供了一種將沉澱的不動產“從存量資產轉化爲流動資本”的標準化金融工具。

此次REITs擴圍後，不僅允許酒店作爲配套資產納入，更重要的是首次明確四星級及以上酒店可以作爲獨立的資產類別發行REITs，標誌着酒店行業資產證券化進入實質性突破階段。酒店REITs的政策開閘，爲我國酒店業尤其是中高端酒店打開了一扇通往資產證券化與資本化運作的新大門。

資產證券化進入突破階段

REITs擴圍爲酒店帶來的發展機遇是很明顯的。

酒店REITs本質上是將酒店這類不動產資產轉化爲可在資本市場公開交易的標準化金融產品。但未來REITs不僅是一個“融資工具”，還是一個“可持續增長的資產運作平臺”。它不僅是解決融資難題的金融工具，也是推動行業向“輕重分離、專業運營、資本循環”高質量發展模式戰略轉型的關鍵引擎，推動“重資產持有者”向“輕資產運營商”轉型，專注於品牌輸出和經營管理，讓酒店獲得更穩定、更高回報率的收入。REITs機制打通了“投資—建設—運營—退出—再投資”的全週期循環，構建商業閉環。酒店可以將成熟資產裝入REITs實現退出，回收的資金再用於投資新項目或升級存量資產，推動行業供給端提質擴容。

REITs的高回報要求，以市場化力量倒逼酒店行業高質量發展，酒店運營者必須通過精細化管理，提質增效，以保障可觀且穩定的分紅。同時也激勵運營者進行產品升級、場景創新和服務深化，爲消費者創造更豐富、優質的產品與服務。未來，可能出現專業資產持有方（REITs投資人）、專業酒店運營方、專業品牌管理方等更精細化的分工，提升全行業效率。同時，優質資產將更受資本青睞，加速市場整合。

這些準備工作要提前做好

面對這一機遇，擁有優質資產的酒店企業要做好以下幾方面工作：

一是從集團內部篩選產權清晰、權屬無爭議、經營狀況穩定、能產生持續且可觀現金流的優質酒店資產。優先選擇已完成升級改造、品牌效應突出、具有文旅融合特色的項目。酒店業者應注意的是，要加速解決土地性質（劃撥轉出讓）、產權登記等歷史遺留問題，爭取將酒店REITs發行納入地方盤活存量國有資產、促進旅遊消費的重點項目，在土地出讓金繳納方式、金額、期限上獲得優惠政策。

二是對於首次發行項目，當期目標資產評估淨值原則上不低於10億元。項目公司負債需保持在合理水平，資產負債率通常要求不高於60%，以確保財務結構穩健。原則上運營年限在3年以上，且能產生持續、穩定的現金流。

三是預計未來3年，每年淨現金流分派率原則上不低於4%，這是監管的重要參考線。這一硬性預期實際上對資產的盈利效率和盈利能力提出了極高的要求，因爲盈利能力弱的資產，不可能支撐持續的高分配。爲了更好地推進REITs發行，酒店需要組建專業團隊，聘請精通REITs、酒店運營和稅務法律的中介團隊，共同設計最優方案。

四是對於暫時不滿足公募發行硬性條件（如存在產權、土地問題）的酒店資產，考慮發行Pre-REITs（私募基金）是非常現實且具有操作性的路徑，既能解決融資需求，又能爲未來公募發行鋪路。酒店可先設立Pre-REITs，引入長期資本（如保險資金、產業基金），用這些資金和時間來解決歷史遺留問題、補繳出讓金、完成裝修改造、提升運營，待資產“乾淨”並運營成熟後，再裝入公募項目，這就爲解決問題提供了資金和時間緩衝。需要注意的是，對於酒店RWA（真實世界資產通證化），目前我國監管對此高度敏感，極易觸及“非法發行證券”或“非法集資”的紅線，遠非成熟解決方案。

需要關注幾個關鍵環節

儘管前景廣闊，但酒店REITs在我國的大規模落地仍面臨一些待解的問題，需要企業、行業與監管層共同推動解決。

首要問題是酒店資產的持續盈利能力。目前，國內除部分高端酒店外，整體行業盈利承壓。能否入選REITs資產包，關鍵取決於酒店是否具備通過運營實現穩定增長的收益的能力。這要求酒店必須提升專業化、精細化運營水平，或通過“酒店+”多業態融合，創造新的收入增長點。

其次是資產估值的合理性與平衡藝術。酒店估值受區位、品牌、市場週期等多因素影響，波動較大。估值過高，將損害投資者收益和產品吸引力；估值過低，則難以激發原始權益人的發行意願。建立行業公認的、科學的酒店資產估值體系與方法，是市場健康發展的基礎。

最後是法律、監管與人才等配套體系需完善。對於REITs方面的監管，我國尚未專門立法，監管規則也在持續演進中。酒店REITs涉及複雜的資產重組、持續運營和信息披露，需要既懂酒店運營又熟悉資本市場的複合型人才。

在政策與市場的雙輪驅動下，酒店發行REITs有望成爲激活萬億存量資產、引領行業深刻變革的重要力量。對於酒店企業而言，當下正是審視自身資產、苦練運營內功、積極籌備的窗口期。

（作者：中國旅遊研究院 楊宏浩；編輯：楊碩）