昨天看到一個人寫的帖子，說今天的防城港，二三十萬就可以買到一套120平米左右的房子，而且還附了一個實地拍攝的照片，上面大量的賣房中介信息顯示，防城港二手房均價基本在2000-3500元 / 平，而五年以前，這裏的房價曾經最高漲到近一萬一平。防城港，廣西一個1993年才建市的濱海城市，難道真會成爲廣西的“鶴崗”嗎？

防城港一定程度上出現了“鶴崗化”的某些特徵

一是房地產供過於求，存在“鬼城”的風險。這是最像鶴崗的一點，防城港2010年房地產開始趨熱，全國房企在這裏扎堆拿地，新樓盤沿海岸線連片開發，尤其是2018年海南最嚴樓市調控，讓防城港樓市如同被打了一針“強心劑”，房價從四五千元的均價一路飆升到了九千多一平，整座城市都在爲樓市瘋狂，房屋中介比比皆是，連出租車司機都在推銷樓盤，不到十年間新房供應暴漲超3倍，導致本地常住人口遠低於房屋存量，在旅遊淡季，一些新區入住率極低，晚上一片漆黑，形成了所謂的“鬼城”現象，這與鶴崗在某種程度上很類似。

二是人口支撐不足，房子的需求內生動力弱。防城港是是一座年輕的濱海城市，依港而建，下轄二區一縣一縣級市，常住人口僅108萬，人口是樓市的基本盤，人口基數小，對外吸引力還有限，房子的需求內生動力弱，導致基本盤不穩，難以支撐龐大的房地產市場，這是鶴崗的問題，也是防城港的隱憂。

三是產業結構相對單一，經濟缺乏韌性。防城港的經濟高度依賴臨港大工業，如鋼鐵、有色金屬、能源、糧油加工等。這些產業是稅收和GDP的支柱，但對普通就業的帶動能力有限，且受宏觀經濟和國際市場週期影響大。一旦某個大企業出現波動，對全市經濟衝擊很大，這與鶴崗依賴單一的煤炭產業有相似之處，只是防城港的產業處於發展期而非衰退期。

四是房子積壓太多了。截至2024 年底，防城港新房庫存去化週期高達152 個月，意味着即便不再建新房，賣完現存房源也要12年零7個月，從2015年到2025年，防城港樓市經歷了完整的價格週期，2018年漲至最高近萬元，如今新房均價已回落至4000水平，二手房更便宜，而且房子是有價無市，不少房屋中介一兩個月都不開一單。2025年上半年1-5月，全市僅出讓1宗住宅用地，顯示出開發商對住宅市場前景的謹慎態度。

防城港和鶴崗的本質區別和獨特優勢

地理區位優勢。鶴崗地處內陸邊疆，資源枯竭，戰略地位下降。而防城港是西部陸海新通道的國際門戶港，擁有中國西部第一大港，是西南地區最便捷的出海口，國家級的戰略爲其帶來了持續的政策和基建投入。這個區位優勢，是鶴崗完全無法比擬的。

經濟基本面和未來潛力不同。鶴崗經濟收縮，人口外流，而防城港正處於增長期，GDP增速在廣西常年位居前列，除了臨港工業，還在大力發展鋼鐵、物流、跨境電商、濱海旅遊和大健康產業，雖然這些產業仍在培育期，但未來有十足的發展潛力。

房子 “白菜價”的邏輯不同。鶴崗房價呈現 “白菜價”，其原因是人口流失，房產大量過剩，一部分“老破小”房子失去居住和投資價值，導致資產價格崩塌；而防城港房地產市場呈現的是開發過度、存量大導致的流動性危機和泡沫被擠壓，而非全線崩塌，對投資客來說風險大，但對於自住者，尤其是候鳥和養老羣體而言，需求很大，也有一定的性價比。

防城港比鶴崗要宜居的多。一是氣候好。鶴崗夏季涼爽，但冬天寒冷乾燥而且太漫長，而防城港屬亞熱帶海洋性季風氣候，冬季溫暖無嚴寒，對於怕冷的中老年人和心腦血管患者極其友好；二是生態和居住環境優美。防城港擁有海岸線、沙灘、海島，山水資源奇特瑰麗，空氣質量更優，是廣西新興的旅遊和旅居目的地；三是生活成本也比較低，防城港和鶴崗都屬於低消費地區，不僅房價便宜，物價也不貴，而且美食豐富度也遠超鶴崗。