2026年2月，北京一次性擺出了1321個城市更新項目，一年計劃砸下1049.5億元。故宮周邊的申請式退租、景山三期片區、白塔寺一帶的老風貌區，全在這張單子上。

這還只是一座城市、一年的活兒。國務院《城市更新"十五五"規劃》已經在2026年5月28日印發。2026到2030年這五年，據業內測算，城市更新的市場總容量預計達15萬億元至20萬億元。

這筆錢要修的，是9.5億人腳下的城市。

這本十幾萬億的賬，是怎麼算出來的

先說清楚一件事：15萬億到20萬億這個區間，是機構測算出來的市場容量，不是哪份紅頭文件蓋章承諾的數字。

央視財經的口徑是"十五五"時期城市更新預計可完成投資15萬億元，人民網轉述的業內測算約20萬億元，新華網給的是15萬億至20萬億的區間。

同一件事，不同算法，算出一個帶上下限的盤子。但盤子歸盤子，活兒是一條條寫死在規劃裏的。

到2030年，改造城鎮危舊房約50萬套（間），新開工改造城鎮老舊小區約11.5萬個，城中村改造約4000個，城市地下管網改造36.5萬公里。這幾個數不是意向，是要拿去驗收的考覈項。

城市地下管網改造36.5萬公里，而且這是"改造"的口徑——這是城市地下管網改造口徑，不是新建口徑。

錢往哪兒堆，業內測算也給了個大致分法：老舊小區改造這一塊要喫掉8萬億元以上，地下管網升級約4萬億元，城中村和危舊房改造約2.5萬億元，歷史文脈保護約2萬億元。

四塊加起來，就是這個十幾萬億盤子的主體。把它按五年攤平，年均三到四萬億。

拿前面那筆6.35萬億的住宅投資做對照——全國一年蓋新房花的所有錢，也就相當於城市更新年均投入的一倍多一點。

這就是"十五五"這五年裏，中國城市要乾的事：幾十萬公里的管子、十幾萬個老小區、幾千個城中村，被排進了同一張工期表。

巴黎拆了十八年，這一回要動多大一塊地方

人類歷史上不缺大規模的城市改造，也確實有幾個被反覆拿出來說的樣板。十九世紀中葉起，奧斯曼在巴黎幹了十八年，總花費25億法郎。錢從哪來？

政府補貼、售地收入、巴黎市預算各佔一部分，剩下11億來自新債務。

奧斯曼改造重建路網、廣場、綠地和地下工程，代價巨大。

倫敦那條至今還在用的下水道，是在1858年那場大惡臭之後才動的工，歷時六年建成。工程花了多少錢，記載不一致，有說420萬英鎊，也有說650萬英鎊。

論投資強度，最猛的是羅斯福新政。公共工程署、民用工程署、工程興辦署一路撥款下來，到二戰前夕聯邦政府花在各類工程和直接救濟上的錢達到180億美元，約佔1933年美國GDP的31%。

修了近1000座飛機場、12000多個運動場、800多座校舍和醫院。拿這個尺子量中國這一輪：15萬億到20萬億的業內測算區間，已是十萬億元級的巨大盤子。

單看強度，新政那種把三成國民收入砸進工地的打法更狠——那是從大蕭條裏往外爬，屬於救命。

但換個尺子，結論就翻過來了。1933年的美國全國人口約1.25億，巴黎改造時那座城的人口從120萬漲到近200萬。而2025年末中國常住人口城鎮化率67.89%，城鎮常住人口約9.54億。

這場工程要罩住的人，比歷史上那幾個名工程覆蓋的總和還多出一大截。絕對金額和覆蓋人口都足以支撐其規模巨大的判斷。

所謂"全球乃至人類史上最大規模"，說的就是這兩筆賬。而且這回的幹法和奧斯曼那套不一樣。當年是國家權力直接推平街區，當年巴黎改造以大規模拆改爲主要特徵，社會代價不低。

這一輪明確不搞大規模拆遷重建，拆除新建類項目的佔比被壓到17%以內，剩下的靠修繕、改造、功能提升把存量盤活。

錢怎麼走到你家樓下那段管子

大錢要變成工地上的水泥，得先分清是誰的錢、哪一年的錢。財政這條線：2026年中央財政支持城市更新的資金規模超過3100億元。其中1600億元是超長期特別國債，專門砸地下管網，比上一年多了250億。

中央預算內投資單設城市更新專項，安排970億元。2024年起，財政部會同住建部已經累計支持北京、上海、瀋陽、洛陽、烏魯木齊、成都等50個重點城市先行先試，按東中西部給定額補助。

信貸這條線是另一本賬、另一個年份：2025年，國家開發銀行向城市更新領域發放貸款7863億元，還專門設了城市更新專項貸款，重點投給老舊小區整治、老舊街區廠區和城中村改造、市政設施改造、生態修復歷史文化保護。

這7863億是2025年一年的投放，跟上面那3100億不是一鍋飯，誰把它們加在一起報個總數，那是把賬算糊塗了。

底下還託着地方專項債——2026年上半年，城市更新相關的專項債已經超過1800億元，而且允許用作符合條件項目的資本金，等於把項目啓動的門檻往下壓了一截。

政策那頭也在拆卡。自然資源部和住建部在2025年最後一天聯合發文，允許存量土地房產發展國家支持的產業，最長給五年過渡期，不用馬上去改用地性質。

加裝電梯、停車設施這類微更新，地方可以列規劃許可豁免清單。過去老廠房想改成托育中心，卡在用地性質上審批走不動，就是被這幾條鬆開的。

回到北京那張1321個項目的單子。它對讀到這行字的人來說，可能只是清單裏毫不起眼的一條——你家樓下那段挖開又填上的路，單元門口新裝的那部電梯，衚衕裏換掉的那截管子。

據業內測算，"十五五"五年的市場總容量預計達15萬億元至20萬億元，錢的口徑就是這個口徑，活兒的清單就在規劃裏寫着，工程已經在鋪開了。中國城市這幾十年一直在往外長，長出新區、新城、新的天際線。

這五年要做的事，是掉過頭來，把9.5億人已經住着的那座城，從地下的管子開始，重做一遍。

參考資料：

城市更新"十五五"規劃出爐將帶動十萬億元級投資.國務院/新華網

自然資源部 住房城鄉建設部關於進一步支持城市更新行動若干措施的通知.自然資源部/住建部

國開行2025年向城市更新領域發放貸款7863億元.國家開發銀行/人民網

北京發佈2026年首批城市更新計劃項目清單.北京市住建委/新華社

高質量發展轉型背景下的中國城市更新：挑戰與路徑.自然資源學報