“本輪‘828新政’，並不能被單純定性爲一次刺激樓市或所謂的‘救市’政策，而是制度性的行業重構。”

文 /巴九靈

週五的傍晚，車流穿過一座座新舊不一的樓宇，零星燈火閃耀，內裏藏着無數家庭關於財富、婚姻、子女以及未來的想象。

而就在這個尋常的夜晚，這羣沉默矗立的房子，正迎來了新的命運。

8月28日傍晚，住房和城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局聯合發佈《關於完善商品住房銷售制度的通知》，旗幟鮮明地提出，要“有力有序推行商品住房現房銷售”，車窗外這些所見即所得的房子，進入了新的定價體系。

圖源：中華人民共和國住房和城鄉建設部

而渴望購買它們的人，在隨後由中國人民銀行、金融監管總局發佈的《關於改革完善房地產信貸管理、推動加快構建房地產發展新模式的意見》中，找到了關於自己的細節。

先是房貸時間被允許拉長，1999年就開始的30年被延長到了40年，人生有幾個十年，但房子至少可以有4個；與此同時，個人住房貸款的償債約束也有所調整：月所有債務支出與收入比的上限，從此前的55%提高到了60%。

客觀而言，縱觀整個《辦法》，作爲一個實操中的“可選項”，這一條的實際撬動空間有限，卻因爲足夠吸睛，成爲當晚討論度最高的部分。

相較之下，真正改變購房邏輯的，是另一些不那麼吸睛、卻更剛性的規則。

其中一條，是“延後個人住房貸款發放時點”：所購新建住房實行現房銷售的，個人住房貸款應在銷售備案後發放；實行預售的，應嚴格在項目竣工備案後發放。

這幾條，是實打實的購房者友好，人們終於能一定程度上告別“房貸現在時，房子將來時”的怪圈。

最後登場的是中國證監會。在開發商“先拿地、先賣房、再用購房款滾動開發”的模式被切斷後，它的作用是爲那些不再能利用預售融資、超前使用購房者房款，也不再能貸款買土地的房企開了一扇窗。

當晚發佈的《關於資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》中提到，爲支持房地產開發企業合理融資，將爲它們提供多種融資渠道，包括股權、債券、併購等全鏈條工具箱。

圖源：中國證券監督管理委員會

《華爾街見聞》對新政後的房企資金來源進行了如下拆解：

◎ 土地端：以自有資金爲主，允許按規定分期繳納土地出讓價款。

◎ 建設端：由銀行開發貸款、股權融資、債券融資、REITs、ABS等多元資金構成。

其中，銀行信貸爲主力，開發貸期限匹配現房銷售週期（最長5—7年），首次還本在竣工備案後；資本市場爲輔：公司債解決中期資金，CMBS/ABS解決持有型資產盤活，REITs解決租賃住房、商業資產的長期退出，併購工具解決行業洗牌中的資產整合。

◎ 銷售端：現房銷售資金或受全額監管的預售資金。

金融機構也將迎來變化，知名經濟學家盤和林告訴小巴，“828新政”讓金融機構方面明確了兩件事：一是需要對房地產開發貸實施封閉式管理，並只能由一家主辦銀行，主辦銀行管理責任升級，另一件事審批邏輯從看主體轉向看項目，意味着未來很多建設項目將獨立於市場主體運行，以專款專用模式推進建設。

銀行內住房公積金貸款業務辦理區

就這樣，一夜之間，三份大文件，五大部門，把造房子的、賣房子的、買房子的、給錢的都納入一套全新的體系之中。

這套體系裏的幾項關鍵規則，年齡跨度並不小：年紀最大的源自1999年，年紀最小的出臺於2016年，因此說是“三十年來中國樓市大變天”，並不爲過。

如58安居客研究院院長張波所言，“單看每一項政策內容本身，大多在前期行業討論和改革框架之內，內容層面並沒有超預期。”

“真正超出預期的是本次政策的發佈節奏與統籌方式，一改過往政策‘擠牙膏式’分步出臺的特點，多部門多份文件同步集中落地......跨部門協同、規則口徑高度統一，這套集中統籌發佈的力度超出市場普遍預判。”

財經評論員劉曉博則直言“2026年8月28日是中國房地產基本制度被重塑的一天。”

不過，就老百姓較爲關心的房價與樓市復甦等話題，從我們對多位專家的諮詢來看，一個相對一致的判斷是：

他們均認爲，本輪“828新政”，並不能被單純定性爲一次刺激樓市或所謂的“救市”政策，而是制度性的行業重構。

若要說得更直白些，便是告別過去“高槓杆—高週轉—高預售”的三高模式，轉向一個更慢但也更健康的新模式之中。

人類要消除“三高”都要循序漸進，更何況是樓市。亮點之外，必有一些尚需完善的問題，無論對購房者、開發商還是整個樓市而言，下半場纔剛剛開始。

因此，圍繞“下半場”，我們諮詢了幾位房地產專家的意見，試着爲大家補全更多視角。

大頭有話說

薛清和

■ 智本社社長

這套組合拳更像是房地產融資模式規範和風險重置的政策，實際上是在把房地產從一個高度信用擴張的行業，逐步改造成一個更加接近正常企業資本結構的行業，這是值得肯定的。

現房銷售、預售封頂、預售資金監管等基本符合預期；超出預期的是房貸最長延至40年、開發貸最長延至5—7年、建立主辦銀行制。我最關注的是按揭和開發貸延長，這實際上重新配置購房者、開發商和銀行之間的風險。

購房者在售樓中心諮詢樓盤

對購房者的影響是購後期房爛尾風險和借後信用風險下降；對開發商來說是融資模式的調整：預售回款和居民按揭的建設融資功能下降，房企必須更多依靠自有資本和開發貸完成建設；對市場而言，短期有利於修復信心，但對銷售的直接刺激有限。對宏觀經濟的影響是有助於降低房地產尾部風險。

但如果要促進房地產止跌回穩，需要跳出房地產政策出臺更強的宏觀刺激政策，增加居民收入，扭轉宏觀預期，才能刺激房地產融資、投資、銷售與信心修復。

此外，目前政策中仍需釐清的邊界或問題是：

◎ 第一，對開發商的政策，是提供融資救助，還是規範融資行爲。這套組合拳更偏向於後者，資金實力強的央國企開發商可以獲得銀行開發貸、股權融資，資金實力弱、高槓杆企業壓力反而會上升。

◎ 第二，主辦銀行是否有足夠的積極性提貸款，可能需要進一步明確風險責任和退出機制。

現在的方向是建立房地產發展新模式，後續的配套政策應該是完成這個模式，把房地產融資從高度依賴銀行和預售轉向多元資本市場融資，如進一步完善房地產項目股權融資，繼續發展REITs、ABS和不動產私募基金。

另外，隨着部分城市新房止跌，城市更新項目可能獲得更多長期資金支持和政策支持。

張波

■ 58安居客研究院院長

結合58安居客研究院7月數據，新房找房熱度環比回升1.1%，而120—180平米的大戶型/改善型房源找房熱度佔比已升至42%，需求端已經出現邊際修復。供給側銷售、融資兩大制度同步重構，和公積金等需求端政策形成配合，助力樓市處在築底後半段的結構性修復進程。

落到個人購房者，第一，銷售制度配套“拿房再還貸”等規則落地，大幅降低樓盤爛尾風險，交付確定性顯著增強，能夠提振具備購房能力人羣的置業信心，推動意向購房者加快入場；

第二，房貸最長期限可延至40年，有效攤薄月供，疊加信貸額度靈活調整，切實減輕剛改羣體月度還款壓力。

第三，本次政策針對還款困難的存量借款人，賦予銀行市場化債務重組自主權，爲居民提供緩衝空間。

從58安居客研究院置業意向調研數據來看，有超三成置業受訪者把就業與收入預期不明朗、擔憂後續還貸壓力列爲購房重要顧慮因素，不少按揭家庭的財務彈性受收入波動影響較大，這也是現實市場中客觀存在的痛點。債務調整權限交給銀行，也有助於減少個人房貸不良生成，平滑住房信貸風險，

總體而言，對行業長期的利好性強而非短期，政策不是強刺激，重在制度型改革，市場修復依舊是循序漸進、結構性分化行情，核心機會集中在優質改善新房、具備穩定經營性收益的城市更新項目。

短期來看，部分城市新增商品房供應節奏或將出現階段性放緩，現房導向下開發週期拉長，會對新增供給形成一定影響。放到中長期維度，行業會進一步告別規模高週轉邏輯，加速轉向品質驅動，會倒逼房企弱化高槓杆擴張思維，把資源投向產品打磨與交付保障，未來房企的核心競爭力，將更多聚焦交付能力、產品力兩大維度，行業分化會持續加劇。

需要注意的方面，新舊項目銜接邊界比較重要，存量已拿地、已取證項目如何銜接現房、資金監管、放款新規，部分在建項目的過渡期安排需要進一步明確，避免規則模糊帶來執行爭議。40年房貸的審批標準、現房銷售定金收取細則、存量房貸債務重組的申請材料與辦理流程，不同城市、銀行落地尺度也會有差異，需要因地制宜，有序推進。

劉曉博

■ 財經評論員

■ 公衆號“劉曉博說財經”

細細品味，過去幾年一直在說的“構建房地產發展新模式”，上述政策在意料之中。但真正出來的時候，還是令人感到震撼，覺得力度的確很大。

購房者是最大贏家：未來將以現房爲主，拿到房子再還貸款，爛尾風險大幅降低，權益得到保障；還款可以拉長到40年，月供有所降低，可以更好地使用通脹來降低房貸實際負擔。

開發商將普遍面臨資金壓力，中小開發商可能被擠出市場，這對於頭部開發商是利好；開發商拿地會更謹慎，樓市供應量變小，有利於房價企穩；地方政府賣地收入下降，地方財政面臨重塑。

一家房地產樓盤在施工

對於宏觀經濟的影響比較複雜，短期看可能略微偏空，因爲土地出讓金額可能萎縮，住宅開發量短期會下降，部分中小房企將業務萎縮、逐步退出；但中長期是利好，住宅市場供應量大的問題將得到遏制，有利於居民資產負債表修復，有利於房價繼續企穩。

我認爲現在大家最關心的是：

◎ 1.存量房貸是否可以延長期限到40年；借款人年齡上限怎麼設（過去“年齡 + 期限≤70”類規則還適不適用）？

◎ 2.新拍賣土地在執行政策的時候，是否會全面轉向現房銷售（優先，變成必須）。

◎ 3.新政要求實行開發貸款主辦銀行制，資金封閉管理，嚴禁集團跨項目挪用。那麼高槓杆、已出險的房企將如何?是否會出現新的爛尾。

基於以上基點，我預計會有一系列實施細則和配套政策在稍後發佈，比如土地供應節奏會放慢，各地會拿出更好的土地來試水；住房消費激勵政策會繼續加碼，各地會根據情況出臺地方性的貼息、契稅減免、以及“以舊換新”專項補貼等政策；爲配合“主辦銀行制”和資金封閉管理，銀行業可能會推出更多針對合規項目的專項開發貸款產品；同時，針對房企併購重組，或會有更多配套的資金支持或稅收優惠政策等落地。

作者|和風月半

採訪|蔣紫涵

主編|何夢飛

圖源|VCG、網絡