“公積金政策，可以一邊降低購房成本、激活樓市，一邊補充家庭現金流，帶動家居、家電等相關消費，撬動內需。”

文 /巴九靈

最近，很多人被“公積金”三個字刷屏了。

在金九銀十前出臺的各城樓市政策中，公積金幾乎從未缺席。據新華社梳理，今年以來，全國超過60個城市調整優化了公積金政策，調整內容包括貸款額度、首付比例、提取範圍、異地互認、覆蓋羣體等。

地方政策密集加碼的同時，國家層面的制度也即將迎來重要調整。9月20日起，新修訂的《住房公積金管理條例》將正式施行，是自1999年來第三次，也是最大規模的系統性調整。

圖源：中國政府網

今年兩會，政府工作報告寫道：“下調個人住房公積金貸款利率”“深化住房公積金制度改革”，是11年來政府工作報告再次提及公積金。

一個已經運行近30年的住房保障制度，爲什麼突然被推到了政策的中心？

原因或許在於，公積金正在成爲支撐樓市和內需的一個重要支點——如今，我國公積金繳存餘額已經逼近11萬億元，而公積金政策，可以一邊降低購房成本、激活樓市，一邊補充家庭現金流，帶動家居、家電等相關消費，撬動內需。

由此，這個沉睡許久的巨型資金池，成爲拉動宏觀經濟兩大馬車的“鞭子”。

激活樓市

對於樓市而言，公積金政策的第一功能，是降低居民買房成本，促進剛需和改善型購房。

如今，剛需和改善型購房已經成爲購房的絕對主力。安居客平臺數據顯示，7月上海購房人羣中首套剛需佔51%、二套改善佔33%，兩者合計達到84%。對於這部分人羣而言，買房時首先要考慮的是，能否湊齊首付、承擔每個月的房貸。

公積金可以削減這筆賬：公積金貸款利率比商業貸款利率更低，通過提高公積金貸款額度、放寬“商轉公”和貸款次數限制，可以讓購房者用更多低息公積金貸款替代商業貸款，從而降低利息和月供。

以上海爲例。在今年2月推出“滬七條”以後，家庭首套住房公積金最高貸款額度由160萬元提升至240萬元，購房者如果購買總價300萬元的房子，可以少使用60萬元的商業貸款，按公積金貸款與商業貸款利率相差0.5%、貸款30年、等額本息計算，購房者累計可以少付利息近6萬元。

圖源：上海市房屋管理局

效果也立竿見影。上半年，上海二手房成交14.7萬套，創五年新高，成交的房子中，六成總價在300萬以內。

低總價二手房賣出去了，樓市置換鏈條也有望被帶動——剛需購房者買下一套低總價住房後，賣方拿到房款，其中一部分家庭纔有能力負擔下一套房面積更大、品質更好的改善型住房。

58安居研究院院長張波總結道，公積金改革的核心作用是降低剛需、新市民、置換家庭的置業與居住成本，提升二手房流通效率，打通“賣舊買新”的置換鏈條。

在即將於9月20日施行的新條例中，公積金開始隨人走，要求繳存記錄等信息在全國範圍內互信互認，推動賬戶轉移接續和異地貸款更加便捷，對於跨城就業的新市民來說，過去在其他城市積累的繳存記錄將更容易接續，買房也更加便捷，相當於給樓市添了一把火。

不過，雖然公積金政策能夠降低居民買房成本，但財經評論員劉曉博認爲目前的力度還不夠。他表示，如今公積金貸款利率和首套房商業貸款利率只有不到50個基點的利差，可以考慮在不降低LPR利率的情況下，適當下調公積金貸款利率，尤其是首套房的利率，可以下降15—20個基點，這相當於貼息。

公積金政策對樓市的第二功能，是一定程度上改善了買房的投資收益。

在過去房價持續上漲的時期，購房者更關心房子以後能漲多少，租金只是附帶收入，但如今，房價上漲預期減弱，住房的“持有收益”變得更爲重要。

看房的消費者

瑞銀亞太區房地產行業研究主管林鎮鴻認爲，租金收益率已經成爲決定房價的新錨點。道理並不複雜：如果一套300萬元的房子，每年只能收到6萬元租金，那麼它的租金收益率就是2%，可能還跑不過低風險理財產品。

這也是當前不少城市面臨的問題——租金收益率低於商貸利率，購房者每年收到的租金並不足以覆蓋相應的融資成本。安居客數據顯示，7月一線城市租金回報率只有2%，相比之下，新一線爲2.9%、二線爲3.0%、三四線爲3.3%，均低於5年期以上貸款市場報價利率（LPR）3.5%。

而公積金的利率優勢，成爲了縮小這道缺口的重要工具。目前，二套房5年及以下公積金貸款利率爲2.525%、5年以上爲3.075%。

因此，對於能夠使用公積金的投資者而言，貸款中公積金佔比越高，實際融資成本越低，租金收益率與貸款利率之間的倒掛也就越小，甚至可以實現不錯的收益。

不過，張波提醒，中小城市的出租空租期長，會在一定程度上拉低租金回報率；上海樓市意見領袖白小姐則提醒，如果購買的商品房總價較高，會導致公積金貸款能覆蓋的貸款比例小，拉低租金回報率。她預計，後續更多是適度調利率+放寬提取+提高貸款額度並行，不會單純依靠持續降息來解決負利差問題。

撬動內需

住房公積金制度誕生於住房制度市場化改革的年代。

1999年，國務院正式頒佈《住房公積金管理條例》，那時，我國住房市場仍處於從福利分房向商品房轉軌的過程中，制度的核心任務，是通過“強制儲蓄+低息貸款”的方式，幫助居民建立購買自住住房的能力。

此後的二十多年裏，這部條例僅在2002年和2019年經歷過兩次修訂，主要解決了“公積金由誰管、怎麼管”和“公積金怎麼辦得更快”的問題，沒有改變公積金以購房爲核心目標的制度框架。

圖源：中國政府網

這一約束就是27年，住房市場風雲變幻、滄海桑田。

隨着房地產市場進入存量時代，居民的住房需求不再只是“買一套房”，而是延伸到租房、裝修、房屋維護、老舊小區改造、物業管理等更多環節。

由此，原有制度與現實需求之間出現了一道縫隙：沒有購房計劃的人，賬戶裏的資金可能長期無法使用。數據顯示，2024年，我國超過一半的公積金繳存人只繳不用，如今，全國公積金繳存餘額已逼近11萬億元。

改革迫在眉睫。

今年7月，國務院通過《國務院關於修改〈住房公積金管理條例〉的決定》，從底層改寫了公積金的源代碼，使之成爲大家可以更好利用的賬戶。

根據新規，住房公積金提取情形從6種擴展爲9種，新增裝修自住住房、支付自住住房物業費、國務院批准的其他住房消費情形。同時，公積金提取的門檻也在降低，過去條例規定，公積金租房提取時，只有房租超過家庭收入一定比例時才能提取，如今只要租房就能提取。

許多地方城市早已開始試點，致力於讓公積金從單一的“購房基金”逐步轉向覆蓋更廣的“居住消費基金”。比如，福州支持公積金用於購買車庫等；成都明確公積金可以重大疾病提取；上海支持提供公積金支付契稅。新京報此前還發文稱，可以在部分城市試點允許超額公積金自動轉入養老金賬戶，並提供差異化投資選項。

圖源：中華人民共和國住房和城鄉建設部

這一變化的經濟意義，在於補充了家庭現金流。

過去，一個家庭即使在公積金賬戶裏積累了數萬元，支付房租、裝修和物業費時，仍可能需要動用當月工資或者銀行存款。新規擴大提取範圍後，這些原本由家庭現金承擔的支出，可以更多地由公積金賬戶支付，而家庭省下來的工資和存款，便有可能流向教育、養老、餐飲、旅遊等其他消費。

與此同時，公積金在激活樓市時，也會帶動住房消費——房屋交易鏈條一旦運轉，契稅、中介、裝修、傢俱、家電等一系列消費，也會隨之啓動。

劉曉博總結道，對於居民家庭來說，錢是流動的、週轉的，所以，這筆增量資金部分會轉化爲居民消費，有利於擴大內需，此次公積金改革理論上能激活1—2萬億資金。

注意事項

公積金能夠激活樓市、撬動內需，但並不是可以無限調用的免費資金。

多位專家提醒，公積金來自繳存人的長期儲蓄，使用範圍越大，越需要注意管理資金、關注可持續性。

市民辦理住房公積金相關業務

樓市方面，公積金政策需要因城施策，小心套利。

由於各地公積金並不是同一個資金池，而是以城市爲單位分別管理和使用，因此，各地資金池鬆緊程度也大不相同。據上海易居房地產研究院測算，今年上半年，全國26個已披露的城市，住房公積金個貸率平均爲65%，但地區之間差距明顯，西安以86%的個貸率領跑，安徽來安縣卻僅爲36%。

對此，白小姐預計，蘇州、成都、杭州這些準一線城市人口流入多，既有持續新增繳存，也能因爲降低開戶門檻而擴大公積金資金來源，並且城市本身的經濟條件不錯，預計公積金政策效果較好。

但對於人口流出的城市，隨着公積金提取放寬，資金池壓力可能變大，需要平衡提取與貸款的資金分配，防範流動性風險。

此外，對於存量房佔比大的老城市，還需要做好審覈以及合規機制，預判資金違規套取的道德風險。

劉曉博則提出，在樓市非常時期，可以鼓勵有需求的城市“透支”，也就是公積金貸款餘額超過繳存餘額，通過國家層面調度或地方資金支持，以更好發揮政策效能。

內需方面，公積金政策需要注意徵繳的範圍以及公積金隨人走。

據人社部估算，我國靈活就業人員規模已經超過2億人，接近全國就業人員總量的30%。這部分人羣收入波動大、差別大，公積金政策需要更加靈活。

張波表示，對於靈活就業人羣，政策應當匹配新業態現金流特徵，例如參照蘇州模式，允許“按月繳存”與“自由繳存”兩種模式隨時變更、實時生效，繳存資金提取不設材料、不限頻次，讓收入波動者“有錢時多存、緊張時少存”。

他預計，未來“公積金隨人走”也會進一步加強，從繳存記錄全國互信互認，走向異地貸款全國通辦、異地還貸，是政策完善的大方向。

從“有沒有資格繳”，到“能不能順利用”，再到“是否真正好用”，公積金這條路，顯然還沒有走完。

作者|蔣紫涵

主編|何夢飛

圖源|VCG、網絡