“以收儲作爲手段，儘可能爲老百姓和房地產做好優化配置，最大化存量不動產的綜合價值，就是當下的目標。”

文 /巴九靈

最近，深圳大學打算花5.336億元，買下一整棟樓給學生當宿舍。

據報道，隨着研究生擴招，深圳大學的宿舍越來越不夠住，但校區周邊已經很難再騰出一塊地建宿舍，於是，學校換了個思路：既然沒地方蓋新的，不如直接買現成的。

一千多公里外的上海，楊浦區正在推進復興島轉型爲全球創客島，過去島上的老廠房、老倉庫，被重新改造爲辦公樓、創客公寓、室內外演藝空間，等待着海內外知名企業入駐。

復興島

圖源：楊浦區

一個把商品房改成學生宿舍，一個把老工業區改成新興科技園區，看上去並無關聯的兩件事，卻指向了同一個變化——給閒置下來的房子和土地重新規劃用途。

這背後，有一個近些年房地產市場頻繁出現的關鍵詞：收儲。

所謂收儲，是指地方政府指定的國企等主體，出手收購閒置商品房、二手住房或存量土地，再將收購的房屋和土地用於保障性住房、人才公寓等。這項政策既能幫助房企回籠資金、幫助居民置換住房，也承擔着消化庫存、穩定樓市的任務。

自2024年5月收儲政策鋪向全國，至今已經推進了兩年多。這兩年多來，大量項目落地，大家的關注點也變得更加具體：各地投入了多少錢、收了多少房屋和土地？這些收購有沒有減輕庫存壓力、托住房價？那些被收去的房屋和土地，被改造成什麼、流向了哪裏？

面對這些問題，我們不妨來看看收儲的兩本賬。

樓市賬

第一本樓市賬，計算的是收儲消化了多少庫存、對市場產生了多大影響。

這兩年來，不同城市收儲進展各不相同，目前並沒有一份完整的全國賬本。並且，“收儲”本身是一個大概念，其中包含的各類業務，冷熱程度和落地節奏差別很大。

58安居客研究院院長張波指出，“以舊換新”在各地很早就有聲量，但實際落地效果一般；“收商品房”轉保障房受制約、節奏分化；“收土地”是當下推進最快的；“收商業、工業地產”則是中長期真正的大藍海。

所謂“以舊換新”，是指針對想要置換新房且老房符合條件的居民，政府牽頭收購他們的二手房，居民拿到資金或房票後換購改善型住房。

早在2024年6月，全國就已經有70多個城市推行了住房“以舊換新”政策，但都沒有形成特別大的勢能。到了今年2月，全國樓市風向標上海也加入了這一行列，7月底，徐匯、浦東、靜安三區共完成收購551套二手房。

放在上海龐大的二手房市場中，551套並不顯眼。2026年上半年，上海二手房累計成交14.7萬套，截至5月31日，一財估算上海二手房真實掛牌套數約爲10.3萬套。因此，“以舊換新”政策目前並非二手房去庫存主力，對二手房價格的影響相對有限。

二手房之外，存量商品房也是各地收儲的重要目標。據易居研究院在今年5月的估算，當前被收購的存量商品房中，約50%被改造爲保租房，約20%被改造爲人才房/青年公寓。

圖源：上海易居房地產研究院

鄭州是其中代表。早在2025年初，鄭州就已經累計收購了12.5萬套存量商品房，運營人才公寓8.6萬套，還建設了14萬套公租房。

如此大規模的收購幫助鄭州緩解了一部分庫存壓力。克而瑞數據顯示，2026年5月末，鄭州樓市狹義庫存同比下降約24%—26%，但是，去化週期仍高達約20個月（超過18月意味着庫存壓力大），並且，庫存下降也沒有立刻轉化爲房價企穩，2026年7月，鄭州新房和二手房房價分別同比下降4.9%和5.8%。

而在鄭州之外，“收存轉保”較多的城市如長春、貴陽、重慶等，規模約爲數千套，實際體量並不算大。財經評論員劉曉博表示，一線二線城市財政相對寬裕，收儲量比較大，三四五線城市地方財政壓力大、外來人口少，收購量普遍較小。

相比起收二手住宅和存量商品房，土地收儲的進展顯然更快。

截至今年6月末，全國各地公示擬收儲閒置土地超6000宗、總面積超3.1億平方米、總金額超8100億元，已發行專項債約3996億元。中指研究院表示，今年上半年，一些省的土地專項債月均發行量雖然較2025年有所下降，但仍保持較大發行力度。

對於開發商而言，出售這些還未開發的土地，不僅能夠及時補充現金流，也避免了投錢開發後反而可能虧損的風險；對於城市而言，收回尚未開發的閒置土地，既可以根據新的需求發展新的用途，也能在短期內減少一批潛在住房供應，避免現有庫存尚未消化，新的供應又不斷增加。

最後，除了二手住宅、存量商品房和閒置土地，存量商業地產、工業地產也屬於收儲的對象。張波認爲，這可能是中長期最具潛力的方向。他表示：“當下商業過剩已然明顯，把這些‘曬太陽’的房地產收過來，改造後用作人才房、醫院等，既消化了最過剩的資產，又補了最短缺的公共服務，各地的發揮空間纔剛剛打開。”

總體來看，這兩年多來，收儲對穩定樓市、去庫存起到了一定的作用，在具體項目上，也能夠幫助房企緩解壓力、幫助想換房的居民打通“賣舊買新”的鏈條。但是，收儲政策尚未成爲改變全國樓市走勢的決定性力量，對房地產市場的作用相對分化。

不過，庫存和房價只是收儲的“樓市賬”，房屋和土地被收購以後，能否根據新的需求重新規劃、改造和運營，產生更長久的價值，才決定了這些資產是不是真正被盤活。

而收儲的另一本“城市賬”，記錄的正是“怎麼用”。保租房、人才公寓只是較爲常見的答案，在一些城市，更新鮮的用途正在被不斷開發。

城市賬

雖然各地收購的房屋大多被改造成保租房，但同樣是解決居住需求，具體做法也不盡相同。

比如，杭州市安居集團收購萬科·河語光年府兩幢公寓後，沒有簡單改成低價出租房，而是交給專業公司運營，改造成面向中高端白領的服務式公寓，月租金2800—3350元，開業當天簽約率高達80%，隨後很快滿租。

除了個人租住，高校、企業等機構的集體需求也成了新方向。蘇州相城區一家電子科技企業搬遷後，沒有重新蓋宿舍，而是通過房屋調換拿到了中心城區的存量商品房，用來安置300多名員工。

從保租房、人才房，到學生宿舍、員工宿舍，被收購的房屋正對應越來越細分的“住”的需求，而在“住”之外，存量房地產也開始承載更多城市功能。

比如，上海把老工業區改成了新興科技園區，武漢則把醫院搬進了寫字樓。7月，武漢市第六醫院府河院區正式開診，這家醫院由31層寫字樓改造而成，是2024年底武漢市第六醫院從湖北恆泰天縱控股集團處收購的，院方測算，相較於從頭新建一家醫院，改造既有寫字樓可以節省35%—45%的投資。

圖源：武漢宣傳

養老、育兒、教育、文化等用途都開始加入這張清單。遼寧省已經明確，政府、市場主體可以收購存量商品房開發建設養老機構、養老社區；湖南省提出，可以收購存量商品房免費作爲創業大學生和青年人才的創業場地；重慶直接把商辦樓能夠承載的功能列了個遍：社區老年大學、托幼照料、社區食堂、美術館、圖書館、演出劇場……

這些新興用途的出現，不是地方政府突然有了更多“腦洞”，而是收儲的政策邊界在兩年多來不斷放寬。

2024年5月，3000億元保障性住房再貸款剛剛推出時，一個城市原則上只能選定不超過兩家地方國企作爲收購主體，收購對象主要是房企已經建成但尚未售出的商品房，收購後定向用作保障性住房，規則相當嚴格。

關鍵的轉折出現在2025年。這一年，政府工作報告提出：盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。短短几十個字，給地方政府打開了相當大的操作空間，收儲的邊界開始沿着三個方向不斷擴展：

誰來收，從地方國企，向住房租賃企業、產業園區運營機構、醫院、高校等主體延伸；

收什麼，從開發商的未售新房，擴大到閒置土地、居民二手房、閒置商辦等；

收來做什麼，從保障房，擴大到安置房、青年公寓、學生宿舍、醫院、創業基地等。

建設中的樓盤

如今，房地產庫存已經從“賣不掉的房子和土地”變成了“可以被重新規劃的城市空間”。上海樓市意見領袖白小姐指出，這不是簡單的樓市救市政策，而是房地產轉型的方向——以收儲作爲手段，儘可能爲老百姓和房地產做好優化配置，最大化存量不動產的綜合價值，就是當下的目標。

至此，收儲的兩本賬也逐漸清晰：在“樓市賬”上，它可以幫助城市消化庫存、穩定房價、緩解房企資金壓力；在“城市賬”上，它讓閒置的房屋和土地被重新利用起來，匹配城市真正的需求。

不過，這兩本賬最終能不能算得過來，都取決於同一個前提：項目能夠真正落地並長期運營下去。

對於一個收儲項目而言，這至少要回答四個問題：收得上來嗎？收上來的房子改得動嗎？改好的房子有人需要嗎？收儲這筆賬能長期算過來嗎？

四個難題

擺在收儲面前的第一道難題，就是合適的房子、土地能不能收上來。

許多房企和個人業主在高位拿地或購房，自然不願意大幅折價出讓，而收購方收去的房子通常要用作保障房、宿舍等，租金和收益受到限制，如果收購價格過高，項目後續很難實現收支平衡，因此，收購價格並不容易談攏。

張波補充道，收儲保障房大多要滿足“一現、兩防、三合適”——現房、防風險防隱性債務、位置/面積/價格合適，但同時，價格上限是同地段保障性住房重置價（劃撥土地成本+建安成本+不超過5%利潤），遠低於市場價，因此，大部分開發商不願“割肉”，各地區由於市場行情差別大，收儲推進的差別也很大。

其次，即便價格談妥、房子成功收上來，大多也不能直接投入使用，改造同樣複雜。

以湖北大學將商品房改造成學生宿舍的項目爲例，從建築、結構，到給排水、消防、通暖、電氣，都要重新規劃設計並進行改造。

武漢陽邏項目適應性改造費用佔總投資的13%

圖源：上海易居房地產研究院

因此，張波提醒道，一定要注意合規前置，尤其是消防、規劃、產權等問題別先買後補，前期就需要落實好合規的處理方案；白小姐則指出，存量建築改變用途涉及多部門審批，目前審批功能轉換制度障礙依然困擾着很多地方。

改造完成後，收儲的第三道難題也隨之而來——改好的房子有人需要嗎？

學生宿舍、職工宿舍通常對應着明確的人羣，需求相對容易判斷，但保租房、人才公寓、養老機構等項目能否順利運營，就要看城市人口、就業分佈、價格等因素。借用張波的話，有真實空間需求的地方，房子纔算資產，沒產業、沒需求的地方，即使收上來也只是庫存搬家。

對此，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，當前部分收儲存在“先收後找用途”的現象，導致供需錯配，後續各地應進一步向“以需定購”細化，先摸排保障房、人才房、安置房的需求缺口，再匹配收購房源的地段與戶型，同時，還需要結合新的場景去挖掘需求，比如醫院的陪護親屬和需要複診的病人、陪讀家長、新建廠區工人等。

最後，收儲這筆賬能長期算過來嗎？

一方面，是單個項目本身能不能持續運營。

房子完成改造、順利出租，並不意味着盤活已經結束，此後還有物業管理、設施維護、人員服務等一系列長期支出。保障房、養老院等項目又具有一定的公益屬性，收費不能太高，項目收入未必能夠覆蓋持續的運營成本。劉曉博指出，收儲時，地方政府雖然可以從開發商手中以市場價3—4折買入，看起來成本不高，但出租要按照保障房租金水平出租，也非常低，實際上很難不虧損。

另一方面，是地方財政和國企的承受能力。

白小姐表示，收儲屬於大額前置投入，資產回報週期極長，保障房、養老、公共文化項目現金流偏弱，多數地方依靠國企舉債收儲，如果無法實現REITs證券化退出，長期債務壓力就會持續累積，地方很難大規模支持收儲。

因此，未來需要解決的不只是“有沒有錢收”，還有如何形成資金閉環。白小姐認爲，後續政策完善方向，一是要區分純市場化資產和具有公共屬性的項目，對收儲項目做好資產匹配評估機制，避免一刀切後各方都不滿意；二是要完善退出渠道，探索發行公募REITs，幫助收購主體回籠前期投入的資金，實現資金循環。

說到底，收儲不是把房子和土地買下來就結束了，而是要爲閒置或低效利用的空間重新找一份“工作”。深圳大學缺少宿舍，就把現成的商品房改成學生宿舍；武漢市缺少醫院，就把閒置寫字樓改成醫院。未來，當城市出現新的空間需求，未必都要先急着蓋新的，而是可以看看已經擁有的房屋和土地。

當收儲從“買房去庫存”轉向“長期城市運營”，它所改變的，也就不只是樓市，還有城市中千千萬萬人的生活。

作者|蔣紫涵

主編|何夢飛

圖源|VCG、網絡