引導規範業委會履職，虹口曲陽路街道這樣破解物業治理難題

虹口區曲陽路街道把深化黨建引領作爲牽引物業治理的“靈魂”，堅持制度建設和問題整治雙向發力。

物業治理工作是關乎人民羣衆切身利益的民心工程，是關乎超大城市治理現代化的基礎工程，是關乎鞏固黨的執政基礎的政治工程。近年來，虹口區曲陽路街道不斷深化對物業治理的重要性認識，把深化黨建引領作爲牽引物業治理的“靈魂”，堅持制度建設和問題整治雙向發力。

從政治上看、從政治上抓。依託黨建引領，街道積極推動居委會、業委會、物業“三駕馬車”齊頭並進、同向而行，成效顯著。通過創新出臺居民區黨組織評議物業機制、督促修訂完善小區“議事規則”、制定軟法指引等，不斷提升物業服務標準化、專業化水平，着力破解業委會組建難、換屆難、選人難，提高業委會規範化運作水平。部分措施已向全區推廣，成爲解決基層難題的有效方案。

2021年至今，曲陽路街道累計推動31個小區130萬平方米住宅實現物業服務質量、物業費標準、收繳率“質價率三提升”，物業費平均增幅達43%、收繳率超過97%。值得一提的是，街道小區綜合治理類12345工單密度長期保持全區、全市低位。

居民評議物業，考驗“功夫在平時”

以曲陽新村爲主體的曲陽路街道建於上世紀七八十年代，是改革開放後上海首個以社區理念規劃的大型居民住宅區。由於建成時間較長、使用強度較大，這個當年的“高品質社區”近年來面臨小區房屋、基礎設施等“硬條件”日益老化的情況；隨着居民對居住環境的要求從“房門內”投向“房門外”的公共區域，也對小區環境衛生、綠化養護、設施設備保養、安全保障等“軟環境”提出新要求。而物業長期維持低廉收費，導致收支失衡繼而引發服務“降標減配”，又進一步影響了居民自願繳費的意願。

爲此，自2019年起，曲陽路街道黨工委啓動黨建引領物業治理改革，率先在東四居民區和玉四居民區開展“質價雙提升”試點，實現住宅物業費合理調整與服務提質。2020年，街道出臺《物業服務質量提升三年行動方案》，進一步明確各方職責與工作機制，三年內推動近100萬平方米住宅完成“質價率三提升”，並形成梯度調價、四色榜單、動態評議等長效治理機制，計劃於2027年實現售後房小區全覆蓋。

在虹口區曲陽路街道，每季度召開居民區物業評議會已成日常。

其中，街道於2022年起首創的居民區黨組織評議物業機制，去年起由區委組織部、社工部、房管局聯合發文，在全區推廣。該機制具體工作流程爲：在街道黨工委領導下，各居民區黨總支每季度召開黨總支（擴大）會議，開展物業述職評議和評議結果通報。

該機制的最大特色，是居民意見在打分中佔比最高：社區滿意度測評考覈權重佔比達40%，12345市民熱線測評考覈權重佔比爲30%。其間，各居民區黨總支牽頭組織樓組長、業委會成員、志願者、居民代表、物業服務企業召開物業述職評議會。通過物業述職、交流發言、現場評議等環節，加強居民與物業的溝通，特別是物業負責人需針對居民提出的問題當場予以回應，暢通政、企、民三方溝通渠道，督促物業對問題做到即知即改。

虹房集團大柏樹物業公司副總經理蔣彥坦言，該機制最初頗有些“硬着頭皮推”：有小區經理認爲是“過過場”，導致多數小區一開始由物業管理員代爲述職，結果反而增加了居民的對立情緒。居民區黨組織及時發現問題，與物業企業積極溝通，“小步走、不停步”地推動小區經理走到最前線。一年內，所有小區經理都參與述職，變化也肉眼可見：居民看到提的合理化建議，只要物業承諾改進的均能做到，這讓大家對新機制有了信心。漸漸地，12345投訴少了，物業費收繳率高了。

“物業評議考驗的是‘功夫在平時’的過程性服務，而非‘臨門一腳’的結果性評價。”東四小區物業經理朱力是最早一批“親身上陣”的小區經理。作爲街道開展“質價雙提升”試點小區，在踐行物業評議新制度前，朱力已有三年經驗積澱。他感到，物業與居民保持高頻溝通，能及時按照需求導向設定工作內容。他還將“三駕馬車”議事廳設在物業辦公室，方便居民與物業直接溝通。小區自2019年物業費上調後，去年再次調價，物業服務顯示度、居民感受度也隨之提升：小到增加保潔、保安服務頻次，大到修剪全小區綠化、調整廣場出入口設置，都來自居民意見建議。去年東四小區物業費收繳率達100%。

東四居民區黨總支書記徐建芳說，擴大居民參與率是保障評議機制高效運轉的“密碼”。三年來，小區1302戶居民中至少一半參與過評議會，覆蓋不同年齡、職業，大大提升了物業評議的知曉率和全面性。評議會還能有效將居民分散化、情緒化的個體訴求轉化爲集中、理性的公共議題，讓物業能根據小區治理“最大公約數”找準服務提升發力點，進入良性循環。

去年，兩次提價的東四小區物業費收繳率達100%。圖爲小區物業舉辦觀影納涼晚會，現場人頭攢動。

曲陽路920弄小區物業經理姜煒亮則看到物業評議制度的另一個重點：爲居民釐清物業服務的邊界。評議會上，有居民提出綠化帶垃圾清理不及時，他亮出服務協議：每平方米0.8元的物業費僅涵蓋基礎服務。這場坦誠對話讓居民意識到，過去享受的綠化維護竟是物業的“超額服務”。評議會後，居民自發組建志願者隊伍，與物業形成服務接力。

根據季度榜單，街道動態管理轄區內物業企業，這讓企業大爲觸動。尤其對排名靠後的企業實施約談、限期整改，對連續墊底的物業企業“動真格”啓動清退程序。如，上農一小區開發商物業多次測評不合格，經過街道約談仍不願整改，業委會依法引進虹房集團下屬佳靈傑物業入駐。此後，在居民區黨總支引領下，物業費提升與服務提升同步推進，曾佔12345投訴量約七成的涉物業投訴量大幅下降。不僅促使居民與物業關係融洽，更減少了居委會近三分之二的調解工作量，助推“三駕馬車”同向發力。當前，街道轄區內物業服務企業已從31家優化至26家。

曲陽路街道黨工委書記徐普寶認爲，發揮居民區黨組織在住宅小區治理中的引導作用，讓黨員羣衆積極議物業、評物業、管物業等，突破了“物業幹、居民看”的困局。而通過制度設計保障各方權益，在推動提升物業服務水平的同時，更能在社區形成共商共議氛圍，推動居委會、業委會、物業企業、居民代表等多元主體協同共治，加速“三駕馬車”齊頭並進，激發共建共治共享的乘數效應。

把關業委會，讓“羣策”成爲“羣力”

如今，業委會在物業管理、社區事務中的地位日益凸顯。曲陽路街道通過修訂“議事規則”、出臺工作導則等，確保黨的領導貫穿於業委會組建、換屆及日常運行各階段，加強對轄區內業委會組建、換屆及運行情況的動態監測，提升基層治理效能。

去年以來，街道大多數住宅小區都圍繞《業主大會議事規則》等修訂開展徵詢，將“堅持和加強黨對基層治理的全面領導，充分發揮社區黨組織在基層治理中的政治引領作用、組織引領作用、戰鬥堡壘作用”等新增、修改條款加入議事規則，並進一步明確“業主委員會委員候選人推薦名單，由換屆改選小組組織召開座談會聽取業主意見，並由居民區黨組織依據人選條件進行初審把關，提交相關部門進行資格聯審後擇優確定業主委員會委員候選人名單”“業主大會、業主委員會應自覺接受社區黨組織的領導，在業主委員會人選推薦審覈、重大事項決策、日常運行監督等方面，進一步強化社區黨組織的引領和把關作用”“符合成立黨支部條件的業委會，由居民區黨組織牽頭建立黨支部或黨的工作小組，並隸屬居民區黨總支領導”等。

曲陽路街道內多個小區業主對議事規則修訂進行徵詢表決。

“引導業委會規範、有序、有效履行職責，更有利於在社區內凝聚共識，推動‘三駕馬車’齊頭並進。”曲陽路街道辦事處主任梁麗娜說，基於現有法律法規及政策要求，依託日常實踐經驗，街道出臺了《曲陽路街道業委會規範化建設工作導則》，從實際操作層面對黨建引領下的業委會工作給予指導，從機制層面爲居民區黨組織領導業委會提供支撐，做實“黨建全覆蓋、人選全把關、工作全指導”。

尤其是《導則》對業委會成員人選標準、重大事項把關等予以進一步明確，減少無原則的爭議。並通過制定會議制度規範、定期接待與議事機制、信息公開與資金監管、印章與資料管理等業委會基本運行職責要點，對成員履職與換屆改選、民生項目與監督管理等業委會運行常見問題進行指導，有效監督保障業委會依法履職、維護業主權益、協調內部矛盾等。還創新“星級業委會”建設規範，每年啓動評審工作，對符合星級標準的優秀業委會給予民生項目支持。

根據《導則》，在業委會候選人推薦環節，要結合“走四百”工作成果，綜合考慮黨員佔比、年齡結構、專業能力等推薦預備人選，並引導業主自薦或聯名推薦合格候選人。居民區黨總支及街道多部門將聯合對候選人資格進行審覈，嚴格執行負面清單制度。在此前曲一花苑業委會改選過程中，居民區黨總支嚴格落實相關要求，在候選人提名階段，除了居民熱心程度之外，更綜合考慮黨員比例、年齡梯隊、專業能力、樓棟區域平衡等因素，着重推薦在職人員、青年、優秀樓組長、志願者骨幹以及具備法律、財務等專業背景的黨員業主作爲預備人選。經過票選，一名“95後”居民當選業委會成員，是街道內目前最年輕的業委會成員。“一系列規則的修訂和制定，有利於把好人選關。”曲一居民區黨總支書記肖文羽說。

《導則》還明確建立重大事項請示報告機制，業委會涉及物業選聘續聘、重大維修、公共收益使用等重大事項，必須先報請居民區黨總支同意。在運二居民區黨總支書記王靜看來，這實現了居民區黨組織對業委會工作的常態化、嵌入式監督指導。最近，運二居民區復城國際小區將面臨電梯換新、垃圾廂房新建等重大事項，而這個小區是由居民住宅與商務樓宇共同組成，若是對重大事項簡單按照“以少數服從多數”表決，很容易引發矛盾。這就要求基層黨組織團結好物業、業委會做好羣衆工作，找到有探索性更有實踐性的方案。去年三年，“三駕馬車”曾合力先後解決了居民區與商務區錯峯停車、路面平整、綠化調整、垃圾廂房改造等難題。王靜表示，在接下去的重大事項處理過程中，將繼續做好黨組織領導下的羣衆工作，讓業主、居民、上班族在共議中達成共識，真正保障公共利益。

此外，街道還通過組建業委會建議顧問團、引入專業社會組織、建立“業委會學校”等支持平臺，爲業委會賦能增能。“爲業委會賦能同樣能反哺社區治理，爲基層幹部減負。”上農一居民區黨總支書記金今花以北宸佳苑小區與相鄰的軍產小區舉例道，兩個小區如今不僅打通物理層面的資源共用，居民更在心理層面達成共識，初步形成共建共治共享的良性社區治理生態，“起點就是三年前北宸佳苑新一屆業委會選舉完成。”當時，新一屆業委會找到居民區黨總支與部隊多次溝通，最終推動軍產小區的活動室、小賣部等對北宸佳苑小區居民開放，北宸佳苑通往曲陽公園的邊門、公共綠地等也供軍產小區居民使用。在互利中，兩個小區越走越近，近期北宸佳苑小區雨污分流工程實施期間，車輛可通過軍產小區借道出入。

虹口區房管局相關負責人認爲，加強基層黨組織對業委會的引領把關，能夠更好發揮居民區黨組織的主動性、強化業委會的配合度，這又將推動物業管理能級的提升，“針對物業管理的投訴明顯少了”。

“將黨的建設融入業委會治理的全過程各方面，有效激發了自治活力、提升了治理效能。”虹口區委社工部相關負責人說，基於“三駕馬車”的齊心協力，社區裏能人達人的“羣策”真正轉換爲了“羣力”。

形成首份軟法指引，規範與需求同步演進

去年，在虹口區依法治區辦和法學會支持下，曲陽路街道通過黨組織協調、多輪座談與專家論證，起草了《曲陽路街道提升居民住宅物業服務質量、收費標準、繳費率軟法指引》文本，將多年實踐經驗進一步深化提升。其核心內涵在於，依託黨建引領下“三駕馬車”的協同運轉，踐行全過程人民民主，切準治理難題痛點，有效推動基層善治。

曲陽路街道以軟法指引爲保障推動物業治理。

“這份軟法指引展現出在基層治理中‘精準施策、靈活應變’的獨特價值。”虹口區司法局相關負責人表示，這份軟法指引既契合《物業管理條例》《上海市住宅物業管理規定》等上位法精神，又細化操作規則，填補了硬法在物業調價機制、服務質量評價、糾紛化解等方面的實踐空白。“爲同類社區破解物業治理難題，提供了兼具法治精神與人文溫度的解決方案。”

一方面，以柔性規範補充硬法，將黨的政治組織優勢轉化爲治理效能，使抽象法律原則落地爲可行方案，破解住宅小區一經明確物業收費標準便“一價定終生”的困局。另一方面，通過黨建引領多元協同，統籌整合“美麗家園”、微更新等項目，搭建民主議事平臺推動“三駕馬車”同向發力，將各方訴求納入規範化議事軌道，推動碎片化更新向整體性治理轉型，把黨的領導貫穿於協商議事、監督評議、整改落實全過程。還建立起動態調整機制，通過持續評議反饋優化服務標準與調價程序，指導各居民區黨組織根據實際物業糾紛類型和服務質量變化，及時調整評議重點、優化調價機制、校準服務標準，使治理規範始終與羣衆需求同步演進。

這份軟法指引對於物業服務“質價率三提升”申請的提出，內容的確定和評估，公示與表決，對物業的評議、考評、獎勵與清退均有明確條款和流程圖，爲同類社區提供可操作路徑，構建起法治化、民主化、精細化相結合的治理新路徑，成爲基層依法治理的生動註腳。