保租房REITs加速擴容！首單非定向擴募公募REITs上市

華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華潤有巢REIT”）擴募份額昨天在上海證券交易所上市。本次擴募募集資金扣除相關預留費用後，全額用於收購華潤有巢旗下優質資產——上海馬橋項目。

在業內人士看來，這一首單非定向擴募公募REITs的落地，標誌着REITs常態化擴募機制取得重要創新，不僅爲項目自身發展注入強勁動力，還有望推動更多優質保租房資產通過擴募進入資本市場，爲租購併舉住房制度建設和公募REITs市場高質量發展提供雙重助力。

首單背後

目前，我國REITs市場已成長爲亞洲第一、全球第二大市場。截至2025年末，境內公募REITs市場上市產品總數達79單，總髮行規模（含擴募）突破2100億元。其中，保租房REITs是兼具民生屬性與金融價值的核心品種，正步入加速擴容的新週期——“首發+擴募”並行階段。

作爲境內首單由市場化機構運營的租賃住房REITs，華夏基金華潤有巢REIT上市三年來取得良好市場表現。截至2025年11月，基金已累計向持有人分紅超1.54億元。

此次擴募爲華夏基金華潤有巢REIT的首次擴募，於2025年12月完成擴募份額髮售。值得一提的是，基金擴募創新採用向原持有人配售（非定向擴募）模式，在制度設計上充分保障原持有人權益，配售價格2.53元/份，可配售份額數量4.5億份。發售獲原持有人積極響應，認購比例達99.51%，最終募集資金總額約11.329億元（不含募集期利息）。

華夏基金管理有限公司總經理李一梅表示，“首單”背後體現出資本市場深化改革的有力實踐，也是公募REITs行業的重要創新。

盤活加速

優質的底層資產是保租房REITs成功上市發行的必要條件。而REITs本身就像蓄水池，擴募恰似注入活水的過程，可以給底層資產持續增添活力。

記者瞭解到，有巢馬橋項目是上海市保障性租賃住房示範項目，2023年3月開業，坐落於馬橋人工智能創新試驗區內，毗鄰大零號灣科技創新策源功能區等多個產業集羣，周邊產業人口密集，租賃需求旺盛。

收購完成後，華夏基金華潤有巢REIT底層資產實現上海三大核心產業集聚區全覆蓋，資產結構進一步優化。華潤置地有限公司董事會副主席、首席產品官張大爲表示，有巢依託REITs平臺率先構建“投融建管退”全週期商業閉環，探索出金融創新驅動產業升級的發展路徑。

本次華夏基金華潤有巢REIT的擴募，一方面可以爲提升資產盤活效率與資本循環速度，讓優質資產加速注入REITs提供鮮活案例；另一方面，也說明上海具備金融市場完備、存量資產可觀等優勢，未來將加快成熟資產的常態化申報，爲城市發展注入新動力。