越南監察機構將一份調查報告移交公安部，報告顯示，越南第二大房地產商，越南名“Novaland”，翻譯成諾瓦蘭房產或者諾娃房產，他們通過複雜交易挪用數萬億越南盾債券資金，引發股市單日暴跌超5%，創下六個月來最大跌幅。

就像地雷一樣，雖然突如其來，但它其實已經潛藏了十餘年了。

危機來臨

這場危機表面上始於房企債務違約，實則是土地財政、金融槓桿與監管缺失多年積累的結果。當潮水退去，曾經依賴房地產拉動經濟增長的“好日子”，正迎來殘酷的轉折點。

今年10月中旬，越南政府監察報告揭露了令人震驚的金融違規行爲，67家債券發行人中存在普遍的資金挪用、信息不透明及償債違約問題，其中諾瓦蘭集團的操作尤爲典型。

調查顯示，這家公司發行了1.5萬億越南盾（約合數十億人民幣）債券，但這些資金並未用於指定項目，而是通過一系列關聯公司循環轉移，更嚴重的是，其子公司註冊資本被發現是“空的”，從而形成了龐大的資金漏洞。

公司爲了緩解債務問題，還曾經大量借款，也就是借新錢還舊賬，結果現在足有二十多家發債公司的欠款無法還清，這多達17萬億越南盾（大約是50億人民幣）的債務是更大的危機。

隨着房地產暴雷，越南股市應聲暴跌超5%，市場恐慌情緒蔓延，外資加速撤離，房地產板塊首當其衝。

奇怪，難道越南相關部門完全沒有察覺這場危機的苗頭嗎？

對抗危機

2012-2019年期間，越南核心城市房價飆升，胡志明市和河內公寓價格漲幅遠超居民收入增速，這種上漲建立在“地價只漲不跌”的盲目預期上，催生了巨大的房地產泡沫。

今年第三季度，河內豪華公寓均價達7890萬越南盾/平方米，較2019年第一季度上漲96.2%；胡志明市均價爲8160萬越南盾/平方米，上漲56.9%；峴港均價爲6740萬越南盾/平方米，上漲72.6%。

這樣大的漲幅如果放在中國，政府早就呼籲“房子只住不炒”了，但越南方面居然毫無反應。

今年前9個月，新供應公寓中價格高於5000萬越南盾/平方米的佔比達63%，豪華和超豪華公寓佔33%，而普通民衆所需的保障性住房嚴重不足，這種供給與需求的錯位，爲市場崩潰埋下了伏筆。

五家被查的主要銀行中，有三家擅自將資金從原定的中長期信貸轉爲短期貸款，試圖通過多次大量貸款來賺取利息，結果連本金都折在裏面了。

更完蛋的是，他們完全沒有跟蹤資金流向，現在連錢具體到了哪裏去都不知道，這種違規操作不僅放大了金融風險，還切斷了市場的信任基礎。

越南政府當然不可能坐視不理，他們決定雙管齊下，總理範明政強調要“增加供給，重組房地產產品結構”，特別是發展適合中低收入羣體的保障性住房。

他明確指出要回答“公寓房價爲何居高不下”的問題，並嚴肅處理市場操縱行爲。

中國一直在大搞“廉租房”建設，這使得即便房地產公司暴雷，起碼羣衆還有地方住，不會引起太大的動盪，越南一向以華爲師，如今也開始建設社會住房了。

越政府設定了在今年底前完成10萬套社會住房的目標。截至目前，全國已有132,616套社會住房正在開發中，73個新項目提供57,815套住房，22個地區已達成或超額完成社會住房發展目標。

另一方面，政府加強了對腐敗和浪費的整治，越共總書記蘇林要求“徹底解決進度緩慢、積壓、長期拖延的工程和項目”，以有效動員資源實現經濟增長目標。

今年前9個月，各級政府已對13個黨組織和190名黨員作出紀律處分，審查了2991個進度緩慢、存在浪費風險的項目。

銀行與房企的信用風險形成惡性循環，銀行對房企的貸款質量隨資產價格回撤而惡化，反過來又影響房企的融資能力，導致越南整體經濟情況惡化。

其次，外資信心受挫。儘管越南預計今年外國直接投資（FDI）將達到280-300億美元，較前一年增長8-10%，但房地產行業的外資流入明顯放緩。

再者，實體經濟面臨壓力。房地產產業鏈長、關聯行業多，其下行對建築、金融、建材和服務等領域產生廣泛衝擊。

不過，一些建築企業已開始調整戰略，如一家名叫“Coteccons”的公司將其重點轉向公共基礎設施項目，包括龍成機場和南部高速公路。

戰略調整

這場危機雖然痛苦，但也爲越南經濟轉型提供了契機。政府正推動從“項目基礎增長”向“能力基礎增長”的模式轉變，鼓勵企業聚焦綠色供應鏈、成本管理和公私合作伙伴關係（PPP）。

越南爲了解決住房問題不得不下放部分權利，常委會要求補充規定，允許省級人民委員會根據當地實際情況，決定如何處理已獲批商業住房項目中用於保障性住房的土地。

保障性住房發展成爲重點任務，全國共有692個保障性住房項目在實施，總規模超過63.3萬套，其中165個項目已完成，提供超過11萬套住房。這些措施旨在重新平衡房地產市場，使其更加聚焦於真實居住需求。

越南房地產危機的爆發，是長期積累問題的必然結果。從盲目追求高端地產到忽視普通民衆的住房需求，從金融監管缺失到企業違規操作，多重因素共同導致了這場“完美風暴”。

越南政府推動的保障性住房建設、金融監管加強和反腐敗鬥爭，如果能持續深入，將有助於構建更加健康的經濟結構，這場危機如果能不能徹底解決，將來一定還有更大的危機會到來。

正如總理範明政所強調的：“必須增加供給，按照市場機制平衡供求”。

這場陣痛可能正是越南經濟擺脫房地產依賴、轉向高質量發展的重要轉折點。 歷史的經驗表明，依靠泡沫的“好日子”從不會長久，唯有夯實基礎、關注民生，才能實現可持續的繁榮。

參考信源：

169000億鉅債未還，越南房地產也暴雷了

2025-10-22 09:21·新浪財經

尾盤突然崩了！越南股市暴跌超5%，近150只股票觸及跌停線

2025-10-21 00:43·每日經濟新聞

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