3億租客們的好時代來了
“有人認爲，長期野蠻生長的租賃市場終於裝上了‘剎車系統’和‘安全氣囊’；也有人擔憂，新法規會不會抬高租金，進一步加劇低收入人羣‘租不起’的困境。”
文 / 巴九靈
“說實話，這事兒對我們是好事，雖然剛聽說的時候，心裏也咯噔了一下。”
一位連鎖租房機構的中介表示，他所在的公司在各大城市都有門店，主打品牌長租公寓。這兩天，他們的中介羣異常活躍，不是因爲促銷活動，而是因爲一部剛剛落地的國家級文件。
“羣裏有支持有反對的，有人覺得這個能整頓亂象，也有人說要重新覈查一下自己手頭那幾套老破小有沒有‘改造過火’的問題。”他說，“我們這些有備案、有流程的，問題不大，但是那種專收低價房、拼隔斷的野路子，估計要涼了。”
這部引發行業熱議的國家級條例，是指國務院近日正式公佈、將於今年9月15日起施行的《住房租賃條例》，它將對房東、租客、中介機構、住房租賃企業、地方政府等租賃市場的多方都提出了明確要求。
新規一出，網上熱議不斷——有人認爲，長期野蠻生長的租賃市場終於裝上了“剎車系統”和“安全氣囊”；也有人擔憂，新法規會不會抬高租金，進一步加劇低收入人羣“租不起”的困境。
那麼，這部中國首個住房租賃領域的行政法規，到底講了些什麼？
◎ 首先，對租房人來說，這次條例在住房質量、合同、押金、退租等多方面保障了租客的權益。
例如，用於出租的房子質量必須過關，不能對人的健康和安全造成威脅；衛生間、過道、地下儲藏室、車庫這些不適合人居住的空間，也不能再單獨出租了。
此外，一個房間最多能住多少人、人均面積不能低於多少，也都需要符合規定，直指隔斷房問題——
隔斷房，就是把一套房隔成好幾個單間出租，使得原本只能住三個人的房子硬擠進去五六個人，不僅採光通風差，而且消防、電路隱患大。
多年來，隔斷房火災時有發生，此次《條例》的規定，意味着擁擠、危險的隔斷房、“膠囊式”羣租被明令禁止了。
圖源：小紅書
又比如，千萬租客苦房東“扣押金”久矣，這次也有了明確規定——押金金額、退還時間、什麼情況下可以扣減，都必須寫進合同，沒有正當理由不得剋扣。
更令人驚喜的是，這次《條例》還規定，“出租人不得擅自進入租賃住房，但是經承租人同意或者依法可以進入的除外”。這意味着，過去房東擅自帶人看房、打擾租客生活的現象，有了法律上的明確約束。
◎ 其次，對住房租賃企業而言，《條例》在信息保護和資金管理兩方面提出了嚴格的規範。例如，企業不得非法買賣或公開個人信息，切實加強了對租客隱私的保障。
但更具分量的，還是對企業資金流向的監管。《條例》明確要求：“從事轉租經營的住房租賃企業應當按照規定設立住房租賃資金監管賬戶並向社會公示，並通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業務”。
此前，一些企業爲了緩解現金流壓力，常常提前收取租客長租租金，卻遲遲不向房東支付，頻繁出現“長收短付”“高進低出”等操作，甚至“拆東牆補西牆”，釀成爆雷風險，損害租客和房東權益。
而此次要求企業設立資金監管賬戶，將大大壓縮此類操作空間。對企業來說，這既是“緊箍咒”，也是一道分水嶺。未來，缺乏規範財務和透明運營機制的小企業或將難以爲繼。
◎ 最後，從宏觀層面看，《條例》的實施將有助於增加稅收、強化政府對租賃市場的監管能力。
《條例》第四十一條規定，住房租賃企業、住房租賃經紀機構未按照規定辦理住房租賃合同備案還拒不改正的，將處以2萬元以上10萬元以下的罰款。
這意味着，未來租房必須籤合同，簽完合同必須備案，而備案了就要繳稅——過去，很多房東和租客選擇“私下成交、現金爲王”，避開備案、繞開稅務，如今，這一灰色地帶將被逐步清理。
圖源：小紅書
此外，《條例》還要求“設區的市級以上地方人民政府應當建立住房租金監測機制，定期公佈本行政區域內不同區域、不同類型住房的租金水平信息”。這相當於引入了官方指導價，租金漲得過快、過高的現象將會大大減少，財經評論員劉曉博指出，這意味着政府將有權調控租金水平。
不難發現，《住房租賃條例》也延續着中國對某一產業發展的具體思路：一開始鼓勵爲主，允許一定程度的野蠻增長，有了問題再處理、監管，最後進行規則全方面的制定。
這份文件的及時之處還在於，隨着我國房地產市場走向拐點，租房正在成爲越來越多人的長期選擇，關係千萬人生活質量、城市治理水平、經濟結構演進的“大問題”。
貝殼研究院統計顯示，2023年中國租房人口已接近2.6億，2025年有望突破3億大關。中研普華產業研究院預計，到2025年末，中國房屋租賃市場規模將達到3.2萬億元，2025年—2030年的複合增長率預計爲7.5%。
北京房地產中介行業協會祕書長趙慶祥表示，《條例》將住房租賃從“市場自發行爲”升級爲“政府主導的民生工程”。
那麼，《條例》既已發佈，接下來最關鍵的是“如何落地”——普通人租房會更貴還是更便宜？房價是否會受到影響？租賃市場會如何發展？相關部門需要注意什麼？
帶着這些問題，我們採訪了多位專家，一起來看看吧。
Q1租金會如何變化？
張波
58安居客研究院院長
我預計，未來租金將更爲平穩。
隨着“多渠道增加供給” 落地，包括存量商改租、工改租、保障性租賃住房建設、專業化企業擴大持有規模，租賃住房供應將大爲增加。疊加條例對“哄擡租金”的剛性約束，租金整體將進入穩定通道，漲幅與居民可支配收入增長基本匹配，春節復工、畢業季等旺季租金表現也將更爲平穩。
劉曉博
財經評論員
公衆號“劉曉博說財經”
目前民間住房租賃活動普遍沒有備案，也沒有納稅。而《條例》提到未來需要提高備案率、納稅率，如果在一個供需相對穩定的市場，這些成本往往會轉嫁到租客身上，變相抬高房租；另一方面，《條例》也提到要將有更多的空置、低利用率的房屋用於出租，租賃住房的供應量加大，會遏制房租過快上漲。
總體而言，《條例》對房租水平的影響是中性的。租金水平最終取決於供需關係和經濟發展水平，如當地就業、年輕人口流動等。
Q2房價是否會受到影響？
白小姐
"白袍翁”公衆號聯合創始人
上海樓市意見領袖
《條例》對租金監管、押金退還、合同規範，甚至廚房、陽臺不能出租等方面作出更嚴格規定，整體上提高了合規門檻，意味着出租房屋的成本將上升。這帶來一個關鍵問題：成本究竟是由房東承擔，還是轉嫁給租客？
在當前這個“買方市場”中，租客議價能力更強，因此可能由房東來承擔更多成本壓力。若租金無法同步上漲，部分房東的出租意願將下降，進而轉向出售房屋。若如此，對樓市而言，並不一定是好事。
Q3租賃市場會如何變化？
張波
58安居客研究院院長
《住房租賃條例》的公佈，標誌着“租購併舉”從法規層面得到了更爲充分的支撐。條例針對虛假房源、哄擡租金、租金貸等高頻亂象，明確了具體罰則，釋放出針對以往市場亂象從嚴監管的信號。這意味着過去租賃市場的粗放式競爭已經成爲過去時，監管力度也從提醒告誡的方式上升爲“法律追責”。
未來，租賃住房供給將形成“政府保障+市場主體” 雙軌制。保障性租賃住房通過收購存量商品房、非居改租等方式快速擴容，2025年上半年重點城市保障性租賃住房新增供應同比增長45%，而市場化主體則通過長租社區開發、存量資產盤活等方式佔據主導地位。
此外，租賃市場將更爲集中化。散戶房東私下交易的情況將大大減少，轉向合規出租。並且，由於合規的要求標準高，部分個人房東可能通過“託管”的方式降低管理成本，進一步推動市場集中化。
小區裏張貼的租房信息
未來，我認爲租賃市場有兩大機會：
◎ 第一，存量資產盤活。條例支持企業盤活改造老舊廠房、商業辦公用房、自持商品住房等用於租賃，多渠道增加租賃住房供給，開發商將滯銷商品房、酒店、寫字樓改造爲租賃住房，通過“整租運營” 獲取穩定現金流。
◎ 第二，大數據+AI能更好賦能行業。例如通過構建集房源管理、租客匹配、租金支付、售後服務於一體的數字化平臺，也可通過大數據分析優化房源配置和定價策略。
Q4《條例》實施可能遇到的難點：
張波
58安居客研究院院長
在這一條例的落地過程中，可能會面臨的挑戰主要有兩個方面：
◎ 第一，監管難度較大。住房租賃市場主體衆多、房源分散，監管部門難以對所有的租賃行爲進行實時、全面的監督，尤其是個人出租房源和小規模的租賃企業，監管的覆蓋面大、信息覈實的難度大。
同時，跨部門協調監管也面臨挑戰，住房租賃市場的監管涉及房產、市場監督管理、金融等多個部門，部門之間的信息共享和協同執法要求也更高。
◎ 第二，企業合規成本會有所增加。對於住房租賃企業和經紀機構來說，條例規定了諸多合規要求，如設立資金監管賬戶、建立住房租賃檔案、如實報送相關信息等，這將增加企業的運營成本和管理難度，也會加速行業內的優勝劣汰。
劉曉博
財經評論員
公衆號“劉曉博說財經”
需要注意的是，這一條例只管商品房、保障房、房改房，不管小產權房、違法建築的租賃。所以，未來還是有相當一部分住房租賃活動處於灰色地帶，需要各地另外製定相關法規。
此外，提高住房租賃的備案率、納稅率，將是最大的難題，需要通過大數據、雲計算、金稅五期和線下約談等手段逐步推進，最終把絕大多數租賃活動納入政府管控下。
白小姐
"白袍翁”公衆號聯合創始人
上海樓市意見領袖
我國一直在努力推進租購同權，但這件事存在很多矛盾，確實很難同時讓幾方都滿意。
例如，租客孩子讀書這個老大難問題，上海很早就有了指導文件，但熱門學校的業主幾乎都不願意配合，因爲5年1戶等規定，讓業主很難割捨學區名額的使用權。此番《條例》，是否會引起一些本地條款和規則上的矛盾，現在還不好說，畢竟很多制度都要在運行過程中找到問題，然後再去破解。
本篇作者 | 蔣紫涵 | 責任編輯 | 徐濤
主編 | 何夢飛 | 圖源 | VCG
