靜安東斯文裏首幅宅地領銜，上海第六批次土拍“首發地”扎堆亮相

每次土拍前，規劃部門組織土地出讓通氣會已成慣例，各區相關負責人輪流介紹地塊情況。

7月11日下午，第六批次土地出讓工作通氣會在上海市規劃和自然資源局大會議室舉行。“這次地塊最多、品質最優、貨值最高，連座位都要搶了。”一位參會記者打趣道。

7月24日，這場年度重磅土地交易就將揭幕。屆時，徐彙區衡復風貌區、靜安區東斯文裏、虹口區北外灘核心區、普陀區真如等核心地段珍稀宅地將集中出讓，還網羅了浦東新區唐鎮、閔行區莘莊、青浦新城、奉賢新城的優質地塊。

本次土拍推出的8宗涉宅地塊，數量創今年新高，釋放出上海加速核心區土地入市、優化城市功能的強烈信號。同時，多個區域推出“首次”或“首宗”地塊，未拍先火，凸顯上海盤活存量土地的決心。

靜安區東斯文裏片區首幅住宅用地（C050202單元053-b-1地塊）即將亮相，起始價48.7146億元，起始樓面單價8.2098萬元/平方米，溢價率上限40%。

“規劃條件無可複製，具備靈活打造高端品質住宅的條件。”靜安區規劃和自然資源局副局長黃立勳表示。該地塊東臨上海利園，南依新閘路，西靠石門二路，北接順德路，位於南京西路商圈和蘇河灣濱水商務區“交匯處”；土地面積16809.38平方米，容積率爲3.53，計容建築面積59337.11平方米，規劃用地性質爲三類住宅組團用地79%、商業服務業用地21%，出讓年限爲住宅70年、商業40年。根據出讓文件，地塊內將配置約3500平方米的社區級公共服務設施，包括人民坊、居委會、老年活動室和文化活動室等，充分考慮了未來居民的生活便利性。

就市場環境而言，地塊周邊新房項目稀缺。據黃立勳透露，去年9月成交的靜安區曹家渡社區地塊距本次地塊約2.5公里，已於今年5月28日開盤，首批92套房源開盤43分鐘即售罄，顯示出靜安區房地產市場的強勁需求和巨大潛力。

地塊出讓條件體現了靜安區對高品質開發的堅持：需達到綠色建築二星級及近零能耗建築標準，滿足建築單體預製率40%或建築單體裝配率60%，屋頂太陽能光伏覆蓋率不低於30%，高品質住宅裝修標準不低於7000元/平方米，且不設保障房、公租房配建要求，爲開發商打造純粹高端社區提供了充足空間。商業部分約1.17萬平方米，要求結合東斯文裏歷史風貌元素，引入高端零售、特色餐飲等業態，與周邊利園、博華廣場等商業體形成互補。

東斯文裏地塊出讓是靜安區石門二路-01更新單元整體規劃的“先手棋”。這個總面積達90.05公頃的更新單元，位於蘇州河世界級水岸與南北高架城市中軸的交匯區域，涵蓋水域面積5.55公頃，規劃常住人口約2.25萬人。其中最核心的資產，莫過於上海現存規模最完整的成片廣式石庫門建築羣——東斯文裏，這片始建於20世紀初的歷史街區，保存着比新天地更爲原真的石庫門肌理。單元規劃實施方案提出構建“一帶一軸、雙廊多點”的規劃結構，其中“雙廊”是將東斯文裏裏弄肌理和大田路文化風貌、斯文綠谷現代化商業休閒空間整合起來，打造兩條活力廊道，實現了生態環境、生活配套、產業服務的高度融合，爲打造世界級濱水岸線金融功能承載區提供了強力支撐。

值得一提的是，該地塊加速入市背後是兩次關鍵調整：今年4月公示的《上海市靜安區江寧社區C050202單元控制性詳細規劃053街坊局部調整（JA-16-Ⅱ風貌保護街坊保護規劃）》，將053-b-1地塊由100米限高的商辦用地調整爲150米限高的住宅+商業綜合用地；6月獲批的《上海市靜安區石門二路—01更新單元規劃實施方案（暨靜安區單元規劃相關街坊局部調整）》進一步明確，將053b街坊開發地塊主導功能由商辦爲主調整爲住宅爲主。這一調整爲盤活存量土地、優化功能佈局做出戰略性決策。

同樣稀缺的還有虹口北外灘hk315-11地塊，是北外灘核心區近年唯一住宅供應，地塊無風貌限制、無保障房配建、無中小套型要求，適合打造上海第一梯隊的高品質住宅產品。

徐匯XH-02(TPL)單元051-11地塊位於衡復風貌區內，是該區域十年首宗新增住宅，住宅總建築面積約5200平方米，容積率僅1.3，限高15米，將成低密風貌住宅標杆。

普陀真如A03D-01、A03D-03組團地塊規劃打造真如翠谷一期項目，是真如城市副中心多年以來首次推出的優質地塊，通過“住宅+商業”組合推動區域功能升級。據悉，隨着真如翠谷本次啓動供地，另一幅真如之心板塊也已蓄勢待發，標誌着真如城市副中心進入了完全建成的加速衝刺階段。