旅遊市場火爆帶來溢出效應，中國酒店市場進入投資活躍期

去年開始，國內和入境旅遊市場迎來雙重回暖。數據顯示，2024年全年國內旅遊人數達到了56.2億人次，同比增長14.8%；全年免簽入境外國遊客2011.5萬人次，同比增幅超過110%。

在這背景下，酒店行業也迎來新機遇。數據顯示，2015年至2024年，中國內地酒店投資交易額約1685.4億元，年均成交額約爲139.4億元，意味着中國內地酒店市場進入投資活躍期。而酒店資產的投資策略已從單一的交易執行，轉變爲涵蓋‌持有周期管理、價值釋放路徑設計、交易結構創新‌的系統性工程。

昨天下午，仲量聯行攜手中倫律師事務所，發佈業內首份中國酒店投資全週期策略實戰指南——《中國酒店投資的全週期策略：從酒店資產收購到退出的關鍵決策路徑》白皮書。

據瞭解，《白皮書》聚焦酒店投資的核心命題，通過分析投資時機‌研判、資產價值重構、交易模式優化‌等關鍵環節，以期爲行業帶來更多啓迪，爲投資人和業主未來的酒店資產配置決策提供參考和支持。

伴隨酒店市場進入存量時代，酒店投資市場的投資邏輯和價值評估體系正在重塑。仲量聯行酒店及旅遊地產事業部大中華區副總裁魏駿亞表示：“存量時代的價值重構，本質上是資產價值認知與資本配置效率的系統性升級。面對一線城市的抗週期能力與新一線城市的增長潛力，投資人需在區位價值、現金流穩定性、改造可行性等維度建立更精細的評估框架。與此同時，市場分化帶來的估值落差與運營風險，亦要求投資人提升資產篩選與風險管控的專業能力。”

白皮書中提到，爲實現資產價值最大化，酒店資產持有者也可通過產權優化（如調整用地性質、容積率）、硬件改造與翻新、品牌和產品重塑（更換管理模式或合作品牌）以及收益結構優化（如調整客源比例、創新餐飲服務、盤活閒置空間）等路徑挖掘潛在價值。

中倫律師事務所合夥人紀超表示，酒店投資交易的法律風控，不僅關乎合規底線，更是交易價值的關鍵變量。通過交易結構創新重構跨境風險分配秩序，以稅務合規工具對沖隱性成本，推動資本退出從“流程可行”向“價值最優”進階，爲多元退出策略的探討提供底層支撐。

白皮書中還列出了酒店投資交易中常見法律風險點，包括物業權屬瑕疵、共有設施權屬劃分、經營證照合規性以及酒店管理合同解除等問題。

仲量聯行酒店及旅遊地產事業部大中華區董事總經理周濤認爲，中國酒店投資市場正經歷從增量擴張向存量優化的結構性轉型。投資人需把握市場趨勢，通過專業估值、動態定價和合規交易流程實現資產價值最大化。同時，酒店投資市場參與者需關注城市更新政策下的資產盤活機遇，推動 “投、融、建、管、退”酒店資產全生命週期管理的專業化與資本化升級。