“住房‘以舊換新’，契合房地產‘去庫存’這一核心任務，也有助於爲老破小託底、設定價格錨點。”

文 /巴九靈

樓市又颳起了“以舊換新”的風，但這次是標誌性的一線城市——上海。

2月2日，上海市啓動了收購二手房、用做保租房的工作，首批試點區域爲浦東區、靜安區、徐彙區。

流程上，可由業主先選擇意向新房，鎖定房源與價格，隨後第三方評估機構對舊房進行評估，業主憑新房的網籤合同，辦理舊房交易過戶。

三區的試點方案各不相同，但總結下來，有四個特點值得注意：

1.將優先收購業主置換意願強烈的房子，浦東區提出，購房款將參照“房票”形式進行監管，業主需將賣舊房的錢用於買新房，以推動新房“去庫存”。

2.收購對象爲總價低的“老破小”，例如，浦東區將優先收購內環內2000年以前、單套面積70㎡以下、總價不高於400萬元、產權清晰的二手房。

3.將優先收購地段好的房源，靜安區強調，將優先佈局產業園區、商圈、軌道交通站點3公里圈，值得一提的是，上海本次試點的三區，正是上海租賃需求最旺盛的區域。

4.收購二手房的主體爲政府，此次項目中，二手房由各區的公租房公司來收購。

政府牽頭收購二手房，並推動業主置換新房的形式，即“以舊換新”，並不新奇，但市場關注的，依然是上海所引發的示範效應。

密集落地

早在2024年6月，全國就已經有70多個城市推行了這一政策，但它們都沒有形成特別大的勢能。

到了2025年，中央經濟工作會議重提“去庫存”，爲接下來的房地產市場指明瞭清晰的方向。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進解釋道，我國房地產“去庫存”的現實緊迫性遠超以往——當前，全國新房庫存高企，2025年底百城新建商品住宅去化週期達28.7個月，遠超合理區間。

而住房“以舊換新”政策，正契合房地產“去庫存”這一核心任務。

以上海此次項目爲例，收購舊房的條件非常精準，符合條件的存量房普遍具有套均總價低、議價空間大、成交週期長、看房人數少等特徵。

58安居客研究院院長張波指出，收購這類“難賣房”，對於促進居民房屋置換、房地產去庫存，預計會有比較積極的效果。

在“去庫存”的政策指導下，今年以來，短短一個月，“以舊換新”項目已經在多地密集落地：

今年1月，上海奉賢區企業奉發集團上線“以舊換新”項目，計劃收購50套二手房，支持老房子業主購買集團旗下新房，同月，“以舊換新”首單簽約完成。

南京國企棲霞建設推出“以舊換新”活動，舊房需在2010年之後建成，面積小於144㎡。

杭州市富陽區屬國企杭州富陽樂居投資運營集團有限公司推出“以舊換新”活動，定量收購200套2010年12月31日前建成、面積不超過144㎡的二手房。

“換新”則通過“抵價券+購房券”的模式，業主不僅可獲得與二手房收購價等值的“以舊換新抵價券”，還能額外獲得一張面值爲抵價券金額的5%的購房券。

徐州市國企平臺“徐房嚴選”推出房產“以舊換新”置換服務，搭建規範、透明、可靠的一站式置換服務平臺……

在不同的城市，這些項目各有側重。張波指出，各地的政策差異主要體現在推行的“主訴求”上，一線城市重點結合城市更新，收房標的也更多主打老破小，二三線城市重點結合去庫存目標，補貼力度更大，還疊加首付比例下調等金融支持。

在具體操作層面，上海正策律師事務所律師董毅智補充道，各地“以舊換新”的實施模式也不盡相同。

有些地區採取“幫賣”模式，即業主與開發商、中介機構簽訂協議，在鎖定新房的同時，委託中介機構在約定的免責期內優先出售舊房。這一模式的主要風險在於，舊房能否在免責期內以合理價格順利出售。

也有部分城市由地方投資平臺或指定國有企業直接收購舊房，收購所得資金用於購買指定的新房。在這種模式下，交易的確定性明顯提高，但核心風險相應轉移至舊房評估價格的公平性問題。

在差異之外，各地住房“以舊換新”政策的共性也十分鮮明，均爲“政府引導、市場參與”，有助於爲老破小託底、設定價格錨點；增加保租房供給，緩解租賃市場低價出租房供需不匹配等痛點。

上海房屋賣舊買新（以舊換新）體驗區

58安居客數據顯示，在上海，3000元/月/套以下價格房源的需求佔比達到67.7%，顯著高於市場供應占比，而官方收購的小戶型二手房，能精準對接新市民、青年人才等羣體的短期、過渡性居住需求，控制租金成本。

不過，多位專家也提到了“以舊換新”政策持續推行的難點。

財經評論員劉曉博指出，收購二手房與收購庫存新房難度完全不同，開發商是B端，是一對一的批量談判，打包折扣容易談，而二手房面對的是C端業主，是一對多的談判，工作量巨大且談判週期會更長，並且，個人房東不會像開發商那樣“割肉”賣房。

劉曉博對資金的持續性，也抱有疑問。他告訴小巴：“整體來看，上海的租金回報率仍低於2%，政府想收購二手房作保障房，即便給到最優惠的國企商貸利率，也要佔用2%—3%的利息成本，還得花錢裝修、承擔空置損耗等。”

因此，劉曉博認爲，這一政策的本質，更多是發揮“政策槓桿”與“心理槓桿”的作用，向市場傳遞信心。

吳老師也對此提出過自己的看法，他表示，長期來看，如何合理定價存量資產，既保障收購方的成本可控，也兼顧業主的合理收益；如何能進一步激發需求端的購房信心，在降低購房成本、緩解月供壓力、提升購房能力等方面，是否會有更多配套政策跟進，都是需要考慮的問題。

普通人的疑問

相比政策層面的宏觀討論，普通業主們關注的重點，則更爲細節、落地。小巴梳理了社交平臺上業主們的討論發現，圍繞住房“以舊換新”項目，大家最關心的，集中在以下幾個方面：

1.舊房評估價是如何形成的，是否會存在評估價高、新房價也高的情況？

2.未來，“以舊換新”的政策範圍，能否擴大到“異地購買”和“多換一”？

3.我是否適合參加“以舊換新”項目，如果要參與，應該注意什麼，避開哪些坑？

對於這些問題，我們邀請了業內專家與律師作答，一起來看看吧~

董毅智

■ 上海正策律師事務所律師

關於評估價的問題，結合以往各地實踐經驗，目前主要存在兩種方式：

◎ 第一，由國有平臺建立評估機構庫。當業主的舊房進入評估程序後，通過搖號方式隨機選取多家評估機構上門勘查，各機構分別出具獨立評估報告，最終取評估結果的中間值，作爲舊房的最終評估價格。

◎ 第二，對同一小區或同一片區內的多套舊房進行集中評估，按照樓層區分價格，裝修部分則按照統一標準給予補償。這種方式有助於提升評估效率和公平性。

評估結果出來後，如果業主存在異議，通常仍保留申訴和重新評估的空間。

由於評估價值是基於大量數據和相對科學的方法得出的客觀、偏保守的資產價值，核心目的在於“求穩”；而市場成交價格，則是在特定時間窗口內，由買賣雙方在供需關係、成交意願以及急售心理等多重因素作用下形成的自由博弈結果，因此，評估價與市場成交價之間存在差異，是較爲常見且正常的現象，差距在10%以內都是合理的。