業委會“空窗”七年，這個新建小區如何逆襲爭創標杆

靜安華邸，靜安區大寧路街道的新建商品房小區。因種種原因，業委會籌建一度困難，“空窗期”近七年。業委會空缺，少了依法自治共治的重要一環，矛盾糾紛不斷，直觀的體現就是，涉該小區12345熱線工單頻繁。

今年以來，在黨建引領物業治理的大背景下，大寧路街道黨工委、靜安區級社會工作部門、靜安華邸居民區黨組織等多方努力，不僅讓物業公司扭轉思維細化服務，更在網上網下搭建起年輕業主參與社區治理的平臺和渠道。商戶代表、年輕居民逐漸從旁觀者變成參與者，再成爲推動者。一種“有事好商量、有事能商量”的氛圍，經由一次次坦誠議事、一項項微小社區更新中，蔓延開來。

11月底，靜安華邸小區最終順利成立起業主委員會，居民區黨組織也爭創爲區新時代居民區先鋒堡壘。

難在哪兒

靜安華邸業委會“難產”，是一系列“難”的疊加。

靜安華邸業主超60%爲年輕人，他們想法多元，維權意識強，但又少有精力和時間投入社區事務。“高關切、低參與”的狀態，使得大規模線下動員艱難，業委會籌建在起步階段就面臨“人氣不足”。

小區前期由開發商自有物業提供服務，且部分樓棟處於新建住宅五年質量保修期內。這意味着，許多涉及房屋小修小補的維修成本仍由開發商“兜底”。而一旦成立業委會、啓動房屋維修基金，就要“自掏腰包”，這讓部分業主“積極不起來”。

還有一個特殊性。

居民區黨總支書記沈平說，根據《民法典》，成立業主大會需專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。華邸是個商住混合的多元社區，人才公寓、商業辦公樓與住宅並存。開發商自持的商業和辦公面積體量龐大。

比如有商戶代表、辦公樓負責人王斌就提出疑問：“我有32張產證，爲何只有一張選票？”

解開死循環

物業不積極，業主頻吐槽，矛盾積弊時現，但總有能破解的切口。

突破，始於關鍵角色的轉變與精細化工作。

在居民區黨總支反覆溝通下，物業公司認識到：與其在業主投訴與開發商“化緣”間被動周旋，不如主動投資社區品質、修復信任關係。物業率先貼補資金，啓動了一系列看得見的維護更新：從水景修復、地庫環氧地坪翻新、綠化補種，到單元大門養護、兒童樂園器材更新，乃至景觀燈具與地面小品的添置。

這些舉措釋放出一個明確信號：物業願意伴着社區一同成長。

針對年輕業主多、線上活躍度高等特點，小區所在的雲榮居民區構建了“線上+線下”的立體動員網。線上，活用社區雲、公衆號、樓組羣，製作發佈候選人海報、短視頻，甚至由居民自發創作了雙語投票宣傳片；線下，結合“四百”大走訪，工作人員與志願者在小區裏“地推”，將政策宣講滲透到各類社區活動中。

針對商戶辦公樓宇業主，業委會籌備組也在協商社區管理規約時，確立“分類規範、協商約定”的原則，逐條推敲規約文本。針對商務樓宇改造分割等條款，根據不同業態，在充分溝通中尋求理解與共識，便於樓宇運營出租。

這打動了商戶業主王斌，從一名心存疑慮的商戶，轉變爲積極的參與者，並積極競選業委會成員。

最終，1316戶業主和4幢商務樓業主參與投票，表決投票率佔88.65%，投票專有部分面積佔90.54%。業委會成立起來，開始有組織、有規則地參與社區事務討論。

精細化“分類而治”

業委會成立了，沈平帶領居民區幹部探索“精細化治理”的模式。

成效，體現在對“人”的細微體察上。華邸小區實行“人車分流”，外賣騎手進入佔地35萬平方米的社區後，只能一路快跑，“重物提不動，餐食冷了，超時扣款”成爲常態。

經由“三駕馬車”討論，物業在崗亭自備了手推車和社區內部分佈圖。上海入冬後，還升級爲一個溫暖的社區倡議。大家在小區入口處設立“暖冬補給站”，配備暖寶寶、熱水等。

眼下，物業也主動拿出一處空間用作“三駕馬車”合署辦公的場所。王斌也提議新設想：商業區與住宅區間的合用圍牆，未來或許可以在業委會主導下，引入公益廣告等方式，探索產生可持續的微量收益，反哺社區公共建設。“過去商業和住宅常常是各算各的賬。”王斌說，“業委會作爲一個合法的平臺和信任樞紐，讓雙方有了對接合作的渠道。”

靜安華邸的逆襲，意義遠超單個社區。

近年來，新建商品房小區如何從“開發商主導的前期管理”平穩過渡到“業主有序的自我治理”，成爲超大城市基層治理的重點之一。僅以靜安華邸所在的大寧路街道爲例，有6個小區面臨相似挑戰。街道相關負責人稱，靜安華邸的成功也爲同類社區提供了可借鑑路徑：在黨建引領下，精細化動員，以協商民主整合多元訴求，在法理框架內實現治理主體的有效生成。