“反常”的降息：越是降利率，越是提前還房貸？
“存款利率下滑過快，人們甚至會加快提前還貸的步伐。”
文 / 巴九靈
“每年都在提前還貸款，湊夠五萬就去還，多則十來萬。”
“春節剛過，單位發了年終獎，準備提前還款，直到4月初才還款成功。”
最近這段時間，在小巴周圍，一度沉寂的“提前還貸”似乎又有捲土重來的跡象。
從去年年中開始，隨着國家下調存量房貸利率，新舊利差不斷縮小。於是，當提前還貸的“套利空間”被壓縮，股市又變得有利可圖時，年初“提前還房貸的人後悔了嗎”的話題衝上熱搜。
但事實真的是這樣嗎？
今天，我們結合最新的經濟數據和降息政策，簡單談談提前還款和樓市、銀行之間的關係。
還貸變多，貸款變少？
先從前兩天一組較爲意外的數據說起。
央行最新金融數據顯示，今年前四個月，住戶貸款增加5184億元，其中，短期貸款增加2416億元，中長期貸款增加7601億元。但是，前三個月住戶新增貸款是1.04萬億元，也就是說，4月的住戶新增貸款是-5216億元，其中短期貸款和中長期貸款分別減少4019億元和1231億元。
住戶短期貸款一般是消費貸和信用卡透支，這一數據的減少很好理解，因爲此前“千行大戰消費貸”過於魔幻，國家出手遏制了。而中長期貸款指的是房貸，上一次負增長要追溯到2024年4月。
房貸金額爲負，這道算術題不難解：還款金額大於貸款金額。
以前出現這個數據的時候，往往是信貸還在增長的情況下，更猛的提前還貸潮來了。
所以，大家的提前還貸就不是嘴上說說了，而是落到了4月份的數據上。
市民在銀行提前還貸窗口前辦理業務
不過，能否判斷爲新一輪還貸潮導致新增房貸變負，由於一些更直觀的數據沒有公佈，下結論尚早。所以，另一種可能是，假設在還款總量小幅變動的情況下，貸款總量在快速萎縮。
換言之，4月加槓桿買房的人變少了。
國家統計局最新公佈的數據基本可以印證——4月，新房銷售同3月比，跌了40%，前4個月的跌幅比一季度擴大1.1個百分點。北上廣深杭蓉六個樓市最火熱的城市，二手房交易量環比大跌，其中杭州、上海、北京分別下跌25%、23%、19%。百強房企銷售金額，同樣是七年來最低。
可見，房地產數據並不理想。
但4月的數據能否說明樓市“止跌回穩”的方針失效了，頹勢會繼續蔓延呢？恐怕也未必。
從歷年來看，4月通常是上半年銷售較差的月份。因爲上一年的四季度會出一些政策，利好氛圍會擴散到第二年的一季度，老百姓會比較樂觀，所以前3個月是買房高峯期。但到了4月，隨着一季度宏觀數據公佈（疊加今年特殊的貿易戰），人們會觀望政策，買房也會猶豫起來，比如去年4月樓市表現不佳，但5月份就出臺了“5·17”新政。
所以按此規律，5月必會有一波政策提振一下樓市。
個人貸款中心工作人員辦理貸款業務
銀行對沖，賭氣式還款？
果不其然，5月的利好政策說來就來。
先是5月7日三大部門宣佈金融端一攬子的“十大政策”，涉及降準0.5個百分點，7天OMO下調10個基點（將帶動LPR下調10個基點），以及住房公積金貸款利率下降25個基點至2.6%等。
而隨着各項經濟數據出爐，5月20日，央行又宣佈降息10個基點（LPR-10BP）。以全國平均3.1%的房貸利率來看，下調後的利率將變成3%。如果此前購房者向銀行申請LPR重新調價期是3個月的話，存量房貸利率最早會在7月1日下調10個基點。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進算了筆賬：100萬本金，等額本金貸款30年，可減少1.9萬元總還款額，相當於每月少還整整54元。
儘管省下來的54塊錢只夠下一頓館子，稍微刺激下消費，但這次降息仍是老百姓期待已久的，畢竟今年以來還沒有過降息，甚至在貿易戰中政策端也表現得較爲剋制。
然而，利率差的進一步縮窄，提前還貸的勢頭就會被遏制住嗎？這就不得不提本次降息中的一個主角——銀行。
就在降息前幾天，廣州因“房貸利率上漲”的事情被廣泛報道。據記者多方證實，當時廣州的銀行上調了貸款利率10個基點，從3.0%上調至3.1%，主要來“對沖”即將到來的降息，從而讓新房貸款利率保持在廣州市規定的最低3%的水平。
此前，杭州、武漢、蘇州等多個城市都對加點進行收窄。而廣州在降息前夕調整，難免觸動人們敏感的神經，擔心其他城市會調整LPR後面的加減點，使得新房貸款利率下調低於預期，甚至懷疑哪一天連存量房貸利率都漲了。
廣州，購房者在售樓中心看房
銀行自然也有苦衷。淨息差是銀行的主要利潤來源，但在2025年一季度，銀行的淨息差已經進一步下滑至1.33%，不僅低於1.8%的警戒線，還是15年以來（有數據統計以來）的最低點，再低下去就會影響金融穩定。
由於淨息差長期低空滑行，房貸作爲非常優質的底層資產，銀行當然希望能留在金融系統中。
反映到具體的生活場景中，近兩個月以來不少人發現提前還貸時沒有以前那麼方便了：有人打算提前還50萬房貸，結果被告知每年只能還2次，每次只能還20萬。有人則發現銀行App已經不支持提前還款，必須線下預約。
而在本輪降息中，“對沖”的另一個表現在於“存款利率降幅大於LPR降幅”。利率公佈後，幾家國有銀行宣佈降低各類產品的存款利率，如1年、5年期定存利率分別下調15、25個基點，基本高於同期10個基點的LPR降幅——這算是一個不太常見的現象。
市民諮詢銀行存款業務
銀行或許還是考慮到了中國未來將長期處於寬鬆通道中，降低存款利率，是爲了給下次降息預留足夠空間。
儘管這些“對沖”都屬無奈之舉，但老百姓的心態總是很樸素的，情緒也容易被輿論利用：一來會滋生“你漲，我不買”的逆反情緒；二來，存款利率下滑得過快，人們會覺得，與其拿出錢去資本市場冒險，還不如加快還貸的步伐。
槓桿越高，越要還貸？
但有人可能會問，從銀行出來的存款明明可以拿來消費，現在國家補貼後商品多便宜，刺激一下消費不行嗎，爲什麼總想着提前還貸？
誰都想享受生活，但恐怕下跌的房價不會允許。4月樓市除了銷量下滑，價格也仍在下滑。數據顯示，全國70個大中城市新房價格環比下降0.12%，二手房環比下跌0.41%；同比來看，新房下降4.55%，二手房下跌6.76%。儘管跌幅收窄，但房價還是在跌，即便跌幅收窄至3%，購房者也扛不消如此跌勢。
而房價下行會產生嚴重的“負資產效應”——它是“財富效應”的反面，指一旦金融資產價格下跌，資產持有人財富減少，進而抑制消費增長，影響短期邊際消費傾向。當你的房子去年跌20萬，今年再跌20萬，明年又跌10萬，就會天然地進行防禦性儲蓄，減少不必要的支出。
一線城市和強二線的房產基數更大，資產價值更高，流動性更強，同樣的降幅數值下降更多，對消費的擠壓也更爲明顯。
今年一季度和3月份的社零數據顯示，全國社零保持5%以上的增長，但像北京、上海這樣的高線城市，社零數據都出現了大幅下滑。
北京和上海一直以來被視爲消費和經濟復甦的風向標，所以長期負增長的社零數據比較反常。原因有很多，例如非戶籍勞動者的臨時流出，例如消費補貼容易在一線城市出現邊際鈍化乃至失效，也可以解讀爲北京人和上海人傾向買新房或炒股，促進新房價格和股市的平穩，當然，也有可能是居民爲了降槓桿而做了不少防禦。
在售樓處看房的購房者
在房價下跌的過程中，高槓杆對消費的擠壓效應會更爲明顯，人們的心理壓力會加重。數據顯示，目前中國居民槓桿率爲64.2%，甚至有機構測算已達到誇張的75%——這幾乎能算是一個家庭部門的承受極限了。相對應的是，花旗銀行的統計數據顯示，4月中國家庭賬戶定期存款佔比創歷史新高。
所以，如果疊加本次銀行利率“對沖”，這筆釋放出來的資金又會去哪裏？在資本市場受外部環境影響更爲波動的背景下，是買更多像黃金、債券等避險性資產，抑或是爲了降低槓桿而提前還貸？
提前還貸，不要跟風
提前還貸現象的回暖，其實背後又是一個老大難的問題：老百姓的信心不足。但提前還貸並不適用於所有人。投資理財的一個鐵律是，越是風高浪急的時候，越要相信“現金爲王”，避免家庭陷入流動性危機。
從另一層面來說，保樓市就是保消費，而提前還貸同樣會抑制消費，它並非是一個絕對理性的行爲。所以對國家而言，在堅持穩樓市的方針下，政策端更要精準滴灌，不僅僅是金融端、消費端和產業端，更需持續發力民生領域，比如就業及職業保障等方面，或打擊社會不公平和特權現象，從而一點一點地呵護老百姓的信心，也期待接下來能有更大力度的政策扎堆而來。
本篇作者 | 徐濤 | 責任編輯 | 何夢飛
主編 | 何夢飛 | 圖源 | VCG
