買房不是買菜、買衣服，試錯本極高，一旦選錯，極有可能成爲一生的負擔，讓富人返貧、窮人更是深陷泥潭。

那麼，哪些房子不能碰呢？本期分享的這11種，未來可能會砸手裏，不好住更不好賣，懂行的已經在悄悄出手，咱普通老百姓，就千萬別“以身犯險”了！

1、老破大

老破大的房子雖然平米單價低，但是這個坑千萬別往裏面跳，大和老，本身就是相悖的，大是爲了居住體驗好，而老的居住體驗又沒那麼好。

多少城市的老破大都是鮮活的例子，只要房價起伏，漲它沒份，跌絕對是最狠。

加上，房齡太老，還會存在一些不可抗力因素，如戶型不理想、問題多，電梯經常停運、外牆脫落，水管破裂等，導致房屋維護和修繕成本增加，居住體驗降低。

真要接手了，哪天受不了想轉賣，大還是硬傷，因爲大拉的總價不低，出手就沒那麼容易，租就更別提了，能租房住的都用不了太大的房子，到頭來極有可能變成宿舍房。

2、老破小學區房

老破小的學區房，按理說是有優勢的，畢竟爲了孩子上學選擇一套能負擔的起的小房子，稍微有點經濟實力的父母還是很樂意的。

但問題是，學校轉公的大趨勢在，各種名校+政策、教師輪崗等，導致學區房熱度一直在下降，很難確保孩子上完學後，行情還依舊在。

如果去掉學區的加持，剩下的就只有一個又老又難住的房子，就尷尬了。

3、遠大新

過去幾年，一二線城市都會在近郊圈一塊地，聲勢浩大的搞新城、新版塊，交通、配套說的也都冠冕堂皇，但我勸你不要迷失，規劃是規劃、落實是落實。

一旦經濟下行，土拍市場爆冷帶來財政收入緊張，新區圈人能力大幅下降，那些當初承諾的配套，建設速度都會隨之放緩，算好的交房通地鐵，結果延誤了，而這一延誤，極有可能就是遙不可期！

當然，也有情況好的，規劃正常推行，但隨着入住時間的延長，表面看似享受着較好的小區環境，可實際是用每天的艱辛換的，別人通勤20分鐘，咱得一兩個小時，別人孩子作業都寫完了，咱家長還沒到家。

房子是用來住的，在環境的基礎上追求便捷才是正確的邏輯，而遠大新會偏離這樣的邏輯。

最難受的是，出手還不好出手。

4、高容積率房子

說到容積率，我們先清楚一個概念：容積率=總建築面積/宗地面積。別墅一般在1，洋房在1.8左右（不一定），高層2-7（容積率5左右的很多）。

數字越高代表居住密度越大，隨之牽扯電梯問題、物業水平問題、採光問題、公區環境問題，會讓體驗直線下降。

從各一線城市陸續發佈的普通住宅建築工程容積率新規可以預見的是，小區人口密度會越建越低，房子會越來越矮、戶型會越來越人性化。

咱就是說，當人們都追求更新更好的產品時，咱們卻接手個上上代產品，合適嗎？所以一般建議，容積率4以上的住宅不要碰。

當然，地標性的高層豪宅除外。

5、超大社區的房子

就是那種一個樓盤搞了很多期，被專業人士調侃稱爲“睡城”（大家只有晚上回家在那睡覺）的房子，這種樓盤的一般現狀都是商業和辦公跟不上，只能遠處上班回家睡覺。

因爲基數大，一到年限，着急跑的業主也就多，一旦供需關係不健康，二手房就很容易形成業主踩踏，導致價格一降再降。

不管你是在哪個階段接手，都有可能面臨着還會再降的局面，嚴重時全家人幾年的收入都得搭進去，擱誰都會懊惱心痛。

雖然也會勸自己，咱又不炒房，橫豎就是這一套，自住沒必要在乎漲跌，可問題是隨着房價拉低，小區整體的環境都會變差，住着也鬧心。

另外，高峯期回家會是一件非常困難的事情，無論公交、地鐵、還是自己開車，都是呼啦啦的人擠人。

6、非住宅屬性房子

非住宅屬性房子的風險是非常大的，單憑市場流通性差這一點，懂行的人堅決都不碰，因爲找不到接盤者、交易稅費高。

況且，還會面臨各種各樣的風險問題，升值的潛力也太有限了，若不是對這個行業極其熟悉，則可能一不小心就成了入坑的那個大冤種，比如：

公寓，體驗感差，像筒子樓一樣；

小產權，無法交易；

安置房環境差，紅白喜事，樓上養羊、養雞的都有；

文旅度假房，一年住不了幾次，住的時候也沒幾個人等等；

寫字樓、商鋪租不出去、空置率高，遠達不到1：250安全的租售比（1：250指250個月能收回房款）。

稍微打聽打聽就知道，買了這些類型房子的，十個有9.5個都後悔了，一般人誰能躍進那0.5的行列？想都別想！

7、城市界面差的房子

不知道你的城市有沒有這類型房子，位置倒是在市裏，但是在老城區，再往前追溯，遍佈着各種廠子，還有超多家屬院。

因爲根基問題，拆遷蓋樓也只能局部板塊調整，整個區域板塊的城市界面很差，包括交通、綠化、乾淨整潔度等等都跟不上時代，那麼這種房子，哪怕是新樓，都不要碰。

未來的一二十年，極有可能，還是維持現狀。

8、十到十五年的高價房

當下的眼光看各方面條件都不錯，值得高價。但這種房子，接盤砸手上的概率非常大。

因爲房子一般就是15年之內一個階段，這個階段各方面都很好。

過了15年，各種問題就開始顯現，外牆脫落（15年前的房子還流行用瓷磚）、管道老化……業主就會大量拋盤，導致小區房價大跌，最終造成損失。

我自己就是喫了這個虧，買的時候房子十年，看着很好，價格也很高，結果裝修兩年，住進去兩年，小區的掛牌量從幾十套，激增到200套+，業主都在踩踏出場，房價降了3成不說，主要我自己還被卡在這裏，賣吧，裝修的錢就大了水漂，不賣吧，可以預見日後還得跌！

9、一居室

一居室，是階段性住房，尤其是畢業之後，想着作爲過渡房湊合幾年。

但講句真心話，要是得花大幾十萬去過渡這短暫的幾年，成本着實有點高了，加上居住環境，吵吵鬧鬧的，住的也不舒服。

相比而言，租比買可能更划算。

說到這，肯定有人會講，不自住了還可以租啊，小房子好租，但這種功能缺失的房子，出租的年回報率很低，覆蓋不了貸款。

10、老家的房子

3線以下城市和縣城的人口大趨向是往中心城市靠，比如西南區域的成都，西北五省的西安，這也就足以證明小地方的房子，升值空間有限，沒有投資價值。

再就是小城市的不管是教育資源還是生活物質、機遇機會相比而言，都相對匱乏。

當然，全家生活在當地另說。

11、法拍房

法拍房雖說可能是一種價格較爲優惠的購房選擇，基本在小區掛牌價的7折左右，但是這種房子，真不是一般人能碰的。

因爲法拍房的購買程序十分繁瑣，且大多數都是被法院強行執行的房產，會潛在存在一些產權問題、糾紛。

除非你在本地有很深的社會關係，能查清房子底細，也不怕遇到老賴，可以買。

否則，碰就可能是麻煩的開始。