無論未來如何？可以肯定的是：

過去這兩年，樓市進入了一個下行的新時期。

爲了刺激市場，政策頻出！

大多數人感知比較明顯的是：首付比例、房貸利率、存量房利率……金融政策，每次出新政，都連上熱搜，有着大量的解讀。

但其實，相比金融政策，樓市新時期，還有一個更劃時代的變化——房子迭代了！

預估以後到二手房市場，房子會分成兩種，一種是24年以前的房子，一種是24年以後的房子。24年以後的房子會完爆24年以前的房子！！！

具體有哪些不同？下面細講5個不同：

實得面積不同

以前，房子最受人詬病的就是公攤，誇張一點的，100平的房子，實際使用面積60多平，一般也會公攤掉20%以上。

每每想起來我家拆遷安置的房子，131平，實得91平，就氣不打一處來，期待那天能取消公攤。

沒想到，居然這麼快，願望就成真了，2024年，全國打響了零公攤之戰！

走在最前面的是廣州，去年11月，廣州公佈了最新的《容積率辦法》：

將住宅套內半開敞空間半計容的比例，從不超過套內建築面積的15%放寬至20%，並允許設置一個滿足連續開敞率不低於40%的主景觀陽臺。

什麼意思？

半開敞空間就是陽臺、入戶花園、空調平臺這些可以贈送一半面積的空間，原本只能佔套內面積15%，現在可以佔20%。

連續開敞率不低於40%的主景觀陽臺就是露臺，可以不算面積。

這就給開發商，留足了設計空間，目前，已經進化出了得房率120%、130%+房子。

圖中爲招商蛇口在廣州剛改項目，110平，得房率139%，做到4室2廳2衛一廚一露臺。

在廣州之後，全國多個城市跟進，都在計容方式上做了調整：

目前，深圳、西安、昆明、珠海、武漢、合肥、佛山、南通……從一線城市到N線城市皆有動作。

各地的高得房率新產品，也如雨後春筍般，不斷出現。

西安這邊我沒事就會去踩盤，給我的感覺就是：今天你家100%了，明天我家110%，後天還冒出來120%……

也不僅是大面積的改善才會有高得房率，剛需、剛改，目前也在卷得房率。

想想我家那不爭氣的130平，實得90多，未來怎麼能跟人家這140實得180平左右的拼！！！

陽臺不同

新規的加持下，第四代住宅的概念，也被搬上餐桌，說是零公攤之戰，其實也是第四代住宅之戰。

以前的第三代住宅，客廳就那一個，只能用來晾曬。

第四代住宅+新規，陽臺空間會變多，解決晾曬問題，還增加了一個大露臺，一般都是20平起步，空間感十足。

還都是這種錯層設計，可以用來種花、種菜、養魚……說它是空中花園，一點也不爲過。

雖然，露臺有各種各樣的缺點，風雨侵蝕、不能封、蚊蟲、灰塵……問題。

可獨棟別墅，依然也有這些缺點，或許有人吐槽，但一點不妨礙它是大多數人的終極置業夢想。

誰又不想在家就能種花、喝茶、吹風呢？第三代住宅怎麼跟人家拼。

戶型佈局不同

這兩年的新房，在戶型佈局設計上，也有很大不同。

除了上面講的露臺，最大的一個變化，要屬客餐廳了！

以前的小戶型，都是這種純南戶型，客廳朝南，餐廳、廚房在北邊，卻都沒有窗戶，採光、通風皆差。

黑玄關、黑廚房、黑餐廳是標配。

以前的大戶型，都是像上圖這種南北通透的邊廳戶型，走道進來，南邊客廳、北邊餐廳、廚房。

採光、通風，有很大提升。

但是，比起現在100平左右的小戶型，還是差點。

因爲現在的100平左右的小戶型，都開始搞橫廳了！

同樣是南北通透，不同的是，現在的小戶型，搞開橫廳了。

客廳朝南的採光面，大大增加，就採光而言，要明顯好於前些年的大戶型。

現在小戶型都這樣了，那大戶型，就更不用說了：

大一點的，140左右，普遍是大橫廳，朝南的面寬，一般都能達到6米以上。

180平的端廳戶型

再大一點的，160、200，這個面積段，都搞開端廳了，一面採光還不夠，還要再增加一面。270度採光，也就是所謂的環幕大平層。

175的三面採光

有的甚至還搞出了三面採光，整個就是一個通透！！！

對以前的房子，那整個就是降維打擊啊！

爲何現在採光都這麼頂，其實除了戶型設計以外，還有一個原因是普遍的容積率都下降了，以前到處可見的容積率5，改善也在3左右，現在剛改也都2.8了。

高低容積率對比

低容積率，帶來的好處，不僅是人少了，不吵嚷了，對採光也有重要意義：若樓高度相同，低容積率樓間距可以大一點，樓可以蓋得薄一點了，面寬寬一點，室內的採光自然也就好很多了！

外面觀感不同

自從房子不好賣了之後，開發商在產品上，也開始認真的捲起來了。

這首先卷的就是面子：

鋁板+玻璃

外立面，現在的配置是：剛需盤真石漆+塗料；剛改盤：真石漆；改善盤：鋁板；豪宅：別墅用幹掛石材，大平層用玻璃幕牆。

瓷磚外立面脫落

對比以前的外立面：剛需用塗料，後面污穢不堪，剛改用瓷磚還會砸人，那簡直是好太多了。

大門，現在剛需，都有大門了，改善那大門上更是各種花哨，層出不窮。

對比以前，剛需鐵柵欄門、陰間門、甚至沒有門，改善勉強有個大門，也要好很多。

內部配套不同

卷完面子就是卷裏子了：

以前，會所、游泳池、健身房、架空層……豪宅配置，現在開始在剛改項目上出現了。

甚至連底下車庫的材料，也得卷，以前剛需一律水泥地面，改善才用得上的環氧地坪漆，現在剛需用上了。

那改善用什麼？

用的都是成本幾倍的，金剛砂地坪、無極磨石地坪，耐用度高很多不說，關鍵是搭配上地庫裝修，那簡直高端大氣上檔次。

你讓以前的老房子，拿什麼跟現在新規、內卷時代下的房子拼？

我想了半天，以前的房子，要拼那就只有兩個優勢：

其一是地段，白菜心的地段，會一直值錢，甭管產品怎麼樣都值錢，這部分二手房的業主可以不用慌，繼續持有沒關係。

其二是綠化，新房樹剛栽種，是會看起來稀稀拉拉，相比老院子的鬱鬱蔥蔥是差了點，但人家的樹也會長大，未來怕是難免會有一天，你的老房子優秀綠化，會綠到你發慌！