家門口的店鋪，租金跌了30%丨一線

“兩類業態活了下來：一類，是把‘老剛需’的性價比明顯提高的連鎖業態；另一類，是跟着‘新剛需’蓬勃生長而來的養生保健業態。

文 /巴九靈

越來越多小區業主發現，家門口百來米的底商變得大跌眼鏡。

比如，一個杭州近年的網紅新盤的多位小區業主說：“當時規劃要走‘高大上’的，現在我們都叫農貿市場了，賣魚、殺雞，還污水橫流、外擺。”

據瞭解，當初它憑藉學區優勢，二手房價格一度跑進10萬元/平方米，如今依然嚴守6萬元/平方米。

小巴實地走訪發現，與高端小區形象頗顯反差：一家擠了三四家小攤、衛生條件乏善的小型農貿市場，出現在光鮮的大平層前，此外，生鮮水果店多非“品牌連鎖”，聚攏了不少重油重污的小餐飲。

這一類頗令不少業主苦惱的底商“降級”與更替現象，正發生在全國各地。

近期，小巴對一部分一二線城市進行了小區底商、商業街的調研，以此作爲觀察經濟與商業的窗口。

降級的底商，剛需爲王

一般來說，高端小區的消費力更強，更能支撐周邊商業的需求與租金。

但小巴實地走訪發現，部分高端小區的業態，與中低端小區差異並不明顯，均是純剛需業態，品牌力與店型也變得有限。

上述網紅新盤放眼看去，便利店由美宜佳、左鄰右舍等平價連鎖品牌“撐場”；主力的生鮮店、水果店、餐飲小店，幾乎是夫妻老婆店；藥店、房產中介、電動車店、修腳店、理髮店、乾洗店、打印店、美容店、養生館等業態儘管仍然較全面，但普遍店型偏小。

所幸，店鋪空置率控制在較好的情形。比如，幾十家門店，僅空置了五六家、個別在尋求分租；零食店、口腔醫院、教培機構、寵物店，仍然充當了“大店”與“高端”擔當。

圖源：小巴拍攝

但租金狀況就不那麼美好了。2025年，杭州優質零售物業平均租金爲6.48元/天/平方米，而空置店房東及二房東對小巴報出的年租金如下：

一個80平方米的鋪面，報價16.8萬/年，約5.75元/平方米/天；另一個78平方米的鋪面，報價13.3萬/年，約4.67元/平方米/天，去年則是16萬/年，另需3萬元轉讓費，主要包括空調設備、裝修費等。

另一些房價更低的中低端小區，情形更不樂觀一些。

比如，小巴走訪的房價超4萬元/平方米的杭州小區，一個85萬平方米、上下兩層格局的底商鋪面的年租金已降價至11萬元，租金水平約3.55元/平方米/天。

“去年是16萬5的，現在11萬租掉好了。”房東對小巴說道，降幅在30%左右。

一個杭州上城區居民提到小區商業街的情況是：“每隔一段時間走這條街就會發現，又倒了幾家，很多還是剛開沒多久的。”其周邊房價平均在3.5萬元/平方米。

而一個房價在2.8萬元左右的小區，甚至連剛需業態也“節節敗退”。

“咖啡、酒館、服裝店都陸續倒閉，只有飯店和水果店、早餐店活下來了，小區自帶一個便利店也半死不活。”該小區居民說道。

雖然各城有各城的“市情”，但調研下來，也存在於杭州類似的情況。

深圳寶安區一位上班族對小巴說，其樓下佔主體的餐飲水果店——“以前很多還能撐個2年左右，現在有不少不到一年就轉租。”儘管，她所在小區房價水平在5—6萬元/平方米，居深圳二手房價格中的中位。

一位“北漂”生活在北京豐臺區，所處區域房價均價4—8萬元/平方米。但他發現：附近的大型超市接連倒閉、搬遷，其中包括京客隆、京東七鮮等知名品牌。

北京，空置的商鋪正在招租

上海靜安區南京西路附近的一位附近居民對小巴說：“換店概率特別高。南陽路去年夏天一家手打檸檬茶，到年底就變了一家店了，今年初又換店了。吳江路上，夸父炸串、瑞幸也沒活下來。”

一位重慶兩江新區的社區店主郝帥也觀察到，傳統超市、菜市場、裝飾建材店及非剛需消費（服裝、奶茶、健身、美容美髮、酒吧等）面臨需求萎縮與被線上替代。其所在區域的房價水平爲12000—15000元/平方米，似乎應該可以爲居民留足消費空間。

還有山東青島即墨區的一位00後觀察說：“連鎖超市、乾洗店、裝飾建材店、服裝店、兒童教育機構明顯減少了。”她所處地帶的房價水平爲5000—10000元/平方米，遠不及青島二手房均價。

“老剛需”迭代，“新剛需”興起

綜合發現，小區商業的變遷，主要發生了兩股變化。

◎ 第一，品牌降級，更迭頻繁。

即中高端品牌連鎖店、業態及大店撤退，小餐飲、生鮮、水果店，速生速死，倒閉及空置變得尋常，甚至連着3—6家，蕭條感十足。

2024年以來，“中國水果連鎖零售第一股”百果園持續收縮。其最新年報顯示：截至2025年底，門店總數從高峯的6093家，降到4468家，兩年淨關店總數達1625家，日均淨收縮約2.2家。

“社區連鎖生鮮龍頭”錢大媽的IPO財報顯示：2023年、2024年，收入分別爲117.44億元、117.88億元，幾乎停滯；2025年前九個月，收入同比下降3.1%。

“我們這片的錢大媽反反覆覆開了幾次都沒開下去。”一位小區業主觀察說道。

生鮮店難做

往日的“業態老大哥”銀行，其2025年通過合併、解散方式退出市場的數量達394家，較2024年，直接翻倍。小區銀行網點，肉眼可見地減少。

相較之下，一些“無名小店”可以輕裝上陣、快速試錯，但往往陷入“生死輪迴”。

以餐飲業爲例，據美團研究院，2025年，唯獨3—10家門店的小型連鎖品牌出現大規模收縮，門店同比減少了18.5%。

2025年，標記停業商戶達339萬家，當年開業的新商戶佔停業商戶總數的23.8%。加上2024年，當年開業新商戶佔停業商戶總數合計可達65.1%。

“下滑業態的原因是電商衝擊、房地產下行、預付費信任危機、數字化轉型。”靈獸傳媒創始人陳嶽峯對小巴分析總結道。

當然，關店和速生速死不是行業的全貌。

◎ 第二，兩類業態活了下來。一類，是把“老剛需”的性價比明顯提高的連鎖業態——零食店、硬折扣超市。

另一類，是跟着“新剛需”蓬勃生長而來的中醫館等傳統醫療類，修腳等保健養生類業態。

2025年末，以鳴鳴很忙（零食很忙、趙一鳴零食）與萬辰集團（好想來、來優品、老婆大人）爲代表的量販零食集團，將全國門店推至預估達5.6萬家的規模。

目前，盒馬旗下“超盒算NB”數量已超550家，兩年內開店數超過450家；德國品牌奧樂奇今年初門店破100家，兩年新開店超50家，今年內更計劃增超50家；美團旗下“快樂猴”於2025年8月開出首店，今年8月中旬的數量達58家，計劃開店1000家。

空置很久的物業，迎來新企業

“硬折扣賽道爆發，是因爲傳統超市加價率高（30%—50%），折扣店能做到15—20%，就是簡單粗暴的價格戰。”陳嶽峯說。

此外，一百多米的小區商業街，硬是能開出2—3家中醫館。

據《2024年我國衛生健康事業發展統計公報》：2024年，全國民營中醫館已達97268家，其中中醫類門診部4456家、中醫類診所92812家，同比上年增加10951家。

修腳按摩“四處開花”。據《2024按摩足療行業白皮書》：2025年中國按摩足療行業市場預估7000億元，用戶將接近2.5億。值得一提的是，“足療保健第一股”華夏良子正衝擊港股IPO，其400多家連鎖店，年接待量超5000萬人次。

足浴店鋪招牌

50萬個小區商業，直面生存問題

據住建部通報，2025年我國“城市體檢”數據——全國有449個城市體檢了超過27萬個小區、3.7萬個社區和5300個街區，這被視爲“數量已達到一半以上”，以此推斷，全國範圍內共計有50萬家以上的小區。

值得警惕的信號是，據北京大學企業大數據研究中心《中國小微經營者調查2025年四季度報告暨2026年一季度中國小微經營者信心指數報告》顯示：

2025年四季度，未註冊個體戶（街邊攤、小店等）佔比爲55%，達到2020年9月以來的最高點。

綜合我們的調研，首先，小區商業依然是一個富有潛力和商業活力的生機賽道。

比如，從2021年起，商務部等多部門聯合推動城市“一刻鐘便民生活圈”建設。

截至2024年底，已覆蓋全國79%的地級以上城市、1.36萬個社區，包含零售、餐飲、養老、家政等各類商業網點137.1萬個，累計創造就業732.4萬個，同比增長44.9%。

天津推動一刻鐘便民生活圈建設

其次，公認的是，只要長期深耕核心競爭力的實體門店，便可以長存。

“能活得比較好的都是有自己的特色、名氣響亮的，已經活了比較久的老店了。”上述杭州上城區居民說道。

郝帥說：“周邊起碼有三家是做餐飲的，環境差、沒有服務、價格也不便宜，但好喫，開了一二十年了，每天排隊，但它們有一個巨大的問題，沒法複製。”

“煙火氣也有溢價，核心是不能過度商業化。”陳嶽峯說道，切中要害。

第三，商業新模式與新供給的活力，仍然在湧動之中。

比如，在杭州，小巴走訪發現部分小區，已經出現專門服務老年客羣的旅行社、專注老年生活消費的銀齡生活館、16元一份的東北菜自助盒飯。

而新國標倒逼、以舊換新疊加城市休閒需求驅動，使得中高端電動車（兩輪）、電摩、品牌自行車門店頗有崛起態勢，它們既是汽車出行的“消費降級”，也是傳統電動車、共享單車的“消費升級”。

2025年，國內電動自行車（含電助力自行車）全年產量達5490萬輛，同比增長29%，2025年1月至11月，營業收入和利潤分別增長21.4%、42.2%；自行車全行業總產量爲11080萬輛，同比增長11.3%。

圖源：小巴拍攝

在重慶，去年下半年，郝帥在所居住小區開了兩家10平米的團購小店及一家200平方米的體驗中心，初期總投入近30萬元。

他主要聚焦爲小區居民提供差異化的剛需產品。方法是通過線上直播、短視頻獲客，線下體驗中心提供線下選品、惠民等公益價值。

“社區特別期待有情緒價值、有溫度，而物業往往做不到，我們做的更多的是提供情緒價值。”他說道。

其他地方，均有新鮮的嘗試。比如，2025年1月，廣東首家社區社會企業成立，位於江門蓬江區象山社區，由社區黨委書記擔任企業法人。

它們結合社區資源和老年人居多等特點，推出了“專業化有償的”與“公益性無償的”兩類服務。到2025年底，蓬江區已有31家社區社會企業。

象山社區老年食堂

圖源：蓬江區人民政府

據天津某街道社區經濟發展顧問佟志強對小巴分析，社區作爲基層自治單位，面臨國家調撥的治理經費逐漸減少的困境。

“他們希望在家門口做點事情，產生一定的收益，再拿出一部分來反哺給社區治理。”

作者|林波

主編|何夢飛

圖源|VCG、網絡